경매·공매 시작 가이드

경매와 공매의 차이

1단계 — 물건 검색

• 법원경매정보 (courtauction.go.kr) — 무료, 공식. 사건번호·소재지·감정가·최저매각가·매각기일 확인.
• 온비드 (onbid.co.kr) — 공매. 캠코 자산·국세 체납 압류 자산.
• 유료 사이트 (지지옥션·굿옥션 등) — 권리분석 요약·임장 정보 보강용. 다만 최종 결정은 등기부등본·매각물건명세서·현황조사서 원본으로.

2단계 — 권리분석 (핵심)

경매에서 가장 중요한 개념은 말소기준권리입니다. 이 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸되고, 선순위 권리는 낙찰자가 인수합니다.

말소기준권리 후보

• (근)저당권 — 가장 흔한 말소기준
• 압류·가압류
• 담보가등기 (소유권이전청구권 가등기는 제외)
• 경매개시결정 등기 (위 4개가 없을 때)
• 전세권 — 단, 등기부상 ‘전세권 설정자가 직접 경매를 신청’했거나 ‘배당요구한 경우’에 한해 말소기준

인수 위험 — 낙찰자가 책임지게 되는 권리

• 대항력 있는 임차인의 보증금 — 말소기준권리보다 먼저 ‘주택 인도 + 전입신고’를 마친 임차인. 배당받지 못하거나 일부만 받은 잔액은 낙찰자 인수 (주택임대차보호법 제3조의2).
• 선순위 가등기 (소유권이전청구권) — 본등기되면 낙찰자 명의가 말소될 수도 있는 치명적 권리.
• 선순위 가처분 — 처분금지가처분이 본안 승소하면 소유권 상실 가능.
• 예고등기 (구법) — 폐지되었지만 폐지 이전 등재분은 여전히 효력. 발견 시 변호사 자문 필수.
• 법정지상권 — 토지·건물 소유자가 달라지는 경매에서 발생. 건물만 낙찰 시 토지 사용대가(지료) 부담.
• 유치권 — 등기 없이 점유로 성립. 공사대금 미수 등 명목으로 주장되며, 진위 다툼이 잦은 위험 권리.

3단계 — 임차인 분석

매각물건명세서와 현황조사서, 그리고 임차인의 권리신고·배당요구를 종합 검토합니다.

• 대항력 = 주택의 인도 + 전입신고. 다음 날 0시부터 효력 발생.
• 우선변제권 = 대항력 + 확정일자. 경매 배당에서 후순위 채권자보다 우선.
• 최우선변제권 = 소액임차인 보증금 일부에 대해 다른 담보물권보다 우선 변제 (주택임대차보호법 제8조, 시행령 제10·11조).
• ‘선순위 임차인 + 배당요구 없음’ 물건은 보증금 전액이 낙찰자 인수가 됩니다. 매각가에 가산해서 계산할 것.

4단계 — 입찰가 산정

입찰가는 단순히 ‘감정가의 70%’ 식으로 잡지 않습니다. 다음 항목을 모두 더해 ‘실제 들어갈 총비용’을 추정한 뒤, 시세 대비 충분한 마진이 나오는지 검토합니다.

• 낙찰가 — 입찰 예정 금액
• 인수 보증금 — 선순위 임차인 미배당분 등
• 취득세 — 경매 낙찰도 일반 매매와 동일한 취득세율 적용 (지방세법 제10조 1항)
• 명도 비용 — 이사비 합의금 (보통 100~500만원), 강제집행 비용 (인도명령 신청+집행) 200~500만원, 점유이전금지가처분 비용 등
• 체납 관리비 — 공용부분 관리비는 낙찰자 인수 (대법원 2001다8677). 전용부분은 원칙적으로 점유자 부담이지만 현실적으론 협상 대상
• 법무사·등기 비용 — 통상 매매가의 0.2~0.5%
• 수리·인테리어 — 임장 시 추정

5단계 — 입찰 당일

• 입찰보증금 — 최저매각가의 10% (재매각 사건은 통상 20~30%). 입찰표 미기재·금액 오기는 무효 사유.
• 대리 입찰 — 위임장(인감) + 인감증명서 지참. 본인 신분증·도장도 별도 필요.
• 낙찰 후 — 1주일 내 매각허가결정. 이의 없으면 잔금 납부 기한이 통지됩니다 (통상 30일).
• 패찰 — 입찰보증금 즉시 반환.

6단계 — 잔금·등기·명도

• 잔금 대출 — 경락잔금대출. LTV·DSR 일반 매매와 동일하게 적용. 낙찰 후 약 2주 내 은행 심사 시작.
• 소유권이전등기 — 잔금 납부 후 법원이 직권으로 촉탁등기. 별도 법무사 비용은 낮은 편.
• 인도명령 — 점유자가 협조하지 않으면 잔금 납부 후 6개월 내 인도명령 신청 가능 (민사집행법 제136조). 그 이후엔 명도소송.
• 강제집행 — 인도명령 결정 → 집행관 사무실 접수 → 계고 → 강제집행. 통상 신청부터 2~3개월.

흔한 함정 5가지

• 가장임차인 — 친인척·지인을 임차인으로 위장 등록. 매각물건명세서의 점유자·전입·확정일자·계약일을 교차 검증.
• 허위 유치권 — 점유와 채권의 견련성, 점유의 평온·공연성을 다투면 깨질 가능성. 다만 분쟁 비용 발생.
• 토지·건물 따로 경매 — 법정지상권 성립 여부를 잘못 판단하면 지료 부담 또는 건물 철거 위험.
• 지분 경매 — 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사 시 낙찰이 무효화될 수 있음.
• 특수물건 (위반건축물·맹지·도로지정) — 가격이 싼 이유가 명확. 시정·인허가 가능성 사전 확인.

관련 자료

• 대법원 법원경매정보
• 온비드 (공매)
• 민사집행법
• 주택임대차보호법
• 등기부등본 읽는 법
• 경매 입찰가 시뮬레이터

관련 계산기·체크리스트