경매 입찰가 시뮬레이터

계산 전에 확인하세요

확인할 수 있는 내용

법원 경매로 아파트나 상가를 낙찰받으려는 사람이 입찰가를 정하기 전에 낙찰가 외에 실제로 더 들어가는 돈까지 합쳐 시세와 비교해 보려는 경우에 씁니다.

준비할 값

• 입찰가 — 써낼 금액
• 현재 시세 — 비교 기준이 되는 값(마진 계산에 쓰입니다)
• 입찰보증금 — 보통 최저매각가격의 10%
• 자산 유형 — 주택 / 비주택(상가·업무용 오피스텔·토지)
• 본 거래를 포함한 주택 수와 조정대상지역 여부, 전용 85㎡ 초과 여부, 생애최초·일시적 2주택 해당 여부
• 명도비, 인수해야 하는 미납관리비, 그 밖의 예상 비용

계산 기준

• 총비용 = 낙찰가 + 취득세 등 + 명도비 + 미납관리비 + 기타비용.
• 주택 취득세는 취득세 계산기와 **같은 공통 엔진**으로 산정합니다. 주택 수·조정대상지역·85㎡ 초과 여부·감면 요건이 그대로 반영되며, 낙찰가를 과세표준으로 씁니다.
• 비주택(상가·업무용 오피스텔·토지)은 취득세 4.0% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4% = 4.6%를 적용합니다.
• 마진 = (시세 − 총비용) ÷ 시세 × 100. 20% 이상이면 '여유 있음', 10% 이상 '안전', 5% 이상 '실거주 검토', 0% 이상 '박함', 음수면 '시세 이상'으로 표시합니다.
• 가정: 입찰보증금은 낙찰 시 대금에 충당되므로 총비용에 다시 더하지 않습니다. 대출 이자와 보유 기간 중 비용은 계산에 넣지 않습니다.

입력 예시

• 낙찰가 5억·주택·1주택·비조정·전용 84㎡ → 6억 이하 구간이라 취득세 본세 1.0%가 적용되고, 85㎡ 이하이므로 농어촌특별세는 붙지 않습니다.
• 낙찰가 5억·비주택(상가) → 주택 세율 대신 4.6%(취득세 4.0% + 농특세 0.2% + 지방교육세 0.4%)가 일괄 적용됩니다.
• 시세 6억·총비용 5억 4천만원 → 마진 10%로 '안전' 구간에 들어갑니다.

결과가 달라지는 경우

• 명도 난이도 — 점유자가 대항력 있는 임차인인지, 인도명령으로 해결되는지에 따라 명도비가 크게 달라집니다.
• 인수되는 권리 — 말소되지 않는 선순위 권리나 유치권이 있으면 낙찰가 외에 추가 부담이 생깁니다. 이 계산기는 반영하지 않습니다.
• 미납관리비 — 공용부분은 낙찰자가 인수하는 것이 원칙이라 관리사무소에 미리 확인해야 합니다.
• 취득세 중과 — 주택 수와 조정대상지역 판정이 바뀌면 세율이 8%·12%로 올라갑니다.
• 시세 판단 — 마진은 입력한 시세를 기준으로 계산하므로, 시세를 높게 잡으면 마진도 그만큼 부풀려집니다.

계산 순서

1. 입찰가와 시세 입력 — 써낼 금액과 비교 기준이 될 현재 시세를 넣습니다. 시세를 넣어야 마진이 계산됩니다.
2. 자산 유형 선택 — 주택인지 비주택(상가·업무용 오피스텔·토지)인지 고릅니다. 취득세율 체계가 완전히 달라집니다.
3. 주택 조건 입력 — 주택이라면 주택 수·조정대상지역·전용 85㎡ 초과 여부와 감면 요건을 선택합니다.
4. 부대비용 입력 — 명도비, 인수할 미납관리비, 그 밖에 예상되는 비용을 넣습니다.
5. 총비용과 마진 확인 — 낙찰가에 세금과 부대비용을 더한 총비용, 그리고 시세 대비 마진 구간을 봅니다.

자주 묻는 질문

함께 보기

• 취득세 계산기 — 같은 엔진으로 세부 조건까지
• 등기비용 계산기 — 채권매입·법무사 보수
• 총비용 계산기 — 잔금일에 필요한 현금

근거와 기준일