등기부등본 읽는 법

등기부등본 = 부동산의 ‘이력서’

등기부등본은 그 부동산의 모든 권리관계를 보여주는 공적 문서입니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 1건 700원에 즉시 발급됩니다. 매매·전세 계약 전 최소 3회(계약 직전·중도금 직전·잔금 직전) 발급해 변동을 확인해야 합니다.

① 표제부 — 건물의 신원

건물의 주소·구조·면적·층수가 적힙니다. 확인할 포인트는:

• 주소 — 계약서의 주소와 정확히 일치하는지
• 전유부분 면적 — 등기상 전용면적. 분양 카탈로그와 다를 수 있음
• 대지권 비율 — 단지 대지 중 이 호수의 지분. 재건축 시 분담금에 영향

② 갑구 — 소유권 이력

소유자가 누구인지, 어떻게 바뀌어 왔는지 기록됩니다. 중요한 표시는:

③ 을구 — 소유권 외 권리

근저당·전세권·지상권 등 소유권을 제한하는 권리가 기록됩니다. 가장 중요한 것은 근저당입니다.

매매 시 위험 신호 — 등기부 빨간불

1. 갑구에 가압류·가처분·경매개시 — 거래 자체가 무효화될 수 있음. 즉시 계약 중단.
2. 최근 1~3개월 사이 소유권이 여러 번 이전 — ‘작전 매매’ 신호. 시세 부풀리기 의심.
3. 채권최고액 합계 ≥ 매매가의 70% — 잔금일 동시 말소가 가능한지 확인 필수.
4. 신탁등기 — 신탁사 동의서 없으면 계약 무효 가능.
5. 위반건축물 표시(건축물대장 별도 확인) — 대출 불가, 시정 부담은 매수자에게 전가될 수 있음.

전세 시 위험 신호 — 깡통전세 체크

1. 매매가 − 선순위 근저당 − 선순위 임차보증금 < 내 보증금 — 경매 시 보증금 회수 불가. 계약 금지.
2. 전세가율(전세금 ÷ 매매시세) > 80% — 시세 하락 시 깡통전세 위험 급증.
3. 신축 빌라·다세대로 시세 형성 안 됨 — 매매 거래가 거의 없어 적정 시세 판단 어려움.
4. 임대인이 개인사업자·법인 명의로 다수 보유 — 동시다발 미반환 가능성. 임대인 명의로 다른 부동산 등기 확인.
5. 임대인의 국세·지방세 체납 — 보증금보다 우선변제. 완납증명 요청.

실전 — 등기부를 ‘이렇게’ 읽으세요

등기부 1~2장은 표제부와 갑구, 3장 이후는 을구가 나옵니다. 각 권리 옆 ‘말소’ 표시가 있으면 효력 없음. ‘말소’ 표시가 없는 권리만 살아 있는 것입니다. 빨간 줄로 그어진 표시는 ‘과거 권리(말소)’를 의미하므로 무시해도 됩니다.

등기부에 ‘1순위 근저당 5억 (말소)’와 ‘2순위 근저당 3억’이 있으면, 1순위는 끝났고 2순위 3억만 살아 있다는 뜻입니다. 잔금일에는 이 2순위까지 모두 말소될 수 있도록 특약에 ‘잔금과 동시 말소’를 명기하세요.

관련 자료

• 인터넷등기소 (iros.go.kr) — 등기부등본 발급 1건 700원
• 정부24 — 건축물대장·전입세대열람 발급
• 실거래가 공개시스템 — 매매·전세 시세 비교
• 토지이음 — 토지이용계획·용도지역 확인