등기부등본에서 먼저 확인할 항목

등기부등본 = 부동산의 ‘이력서’

등기사항증명서는 그 부동산의 등기된 권리관계를 보여주는 공적 문서입니다. 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있으며 수수료는 신청 화면의 현재 금액을 확인하세요. 계약 직전·중도금 전·잔금 송금 직전처럼 돈이 움직일 때마다 새로 열람해야 합니다.

① 표제부 — 건물의 신원

건물의 주소·구조·면적·층수가 적힙니다. 확인할 포인트는:

• 주소 — 계약서의 주소와 정확히 일치하는지
• 전유부분 면적 — 등기상 전용면적. 분양 카탈로그와 다를 수 있음
• 대지권 비율 — 단지 대지 중 이 호수의 지분. 재건축 시 분담금에 영향

② 갑구 — 소유권 이력

소유자가 누구인지, 어떻게 바뀌어 왔는지 기록됩니다. 중요한 표시는:

③ 을구 — 소유권 외 권리

근저당·전세권·지상권 등 소유권을 제한하는 권리가 기록됩니다. 가장 중요한 것은 근저당입니다.

매매 시 위험 신호 — 등기부 빨간불

1. 갑구에 가압류·가처분·경매개시 — 거래 자체가 무효화될 수 있음. 즉시 계약 중단.
2. 최근 1~3개월 사이 소유권이 여러 번 이전 — ‘작전 매매’ 신호. 시세 부풀리기 의심.
3. 채권최고액 합계 ≥ 매매가의 70% — 잔금일 동시 말소가 가능한지 확인 필수.
4. 신탁등기 — 신탁사 동의서 없으면 계약 무효 가능.
5. 위반건축물 표시(건축물대장 별도 확인) — 대출 불가, 시정 부담은 매수자에게 전가될 수 있음.

전세 시 위험 신호 — 깡통전세 체크

1. 매매가 − 선순위 근저당 − 선순위 임차보증금 < 내 보증금 — 경매 시 보증금 회수 불가. 계약 금지.
2. 전세가율(전세금 ÷ 매매시세) > 80% — 시세가 내려가면 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.
3. 신축 빌라·다세대로 시세 형성 안 됨 — 매매 거래가 거의 없어 적정 시세 판단 어려움.
4. 임대인이 개인사업자·법인 명의로 다수 보유 — 동시다발 미반환 가능성. 임대인 명의로 다른 부동산 등기 확인.
5. 임대인의 국세·지방세 체납 — 보증금보다 우선변제. 완납증명 요청.

실전 — 등기부를 ‘이렇게’ 읽으세요

등기부 1~2장은 표제부와 갑구, 3장 이후는 을구가 나옵니다. 각 권리 옆 ‘말소’ 표시가 있으면 효력 없음. ‘말소’ 표시가 없는 권리만 살아 있는 것입니다. 빨간 줄로 그어진 표시는 ‘과거 권리(말소)’를 의미하므로 무시해도 됩니다.

등기부에 ‘1순위 근저당 5억 (말소)’와 ‘2순위 근저당 3억’이 있으면, 1순위는 끝났고 2순위 3억만 살아 있다는 뜻입니다. 잔금일에는 이 2순위까지 모두 말소될 수 있도록 특약에 ‘잔금과 동시 말소’를 명기하세요.

등기·대장·현장을 교차 확인하는 법

등기사항증명서만으로 불법 증축, 실제 점유자, 임대차 보증금까지 모두 알 수는 없습니다. 아래 서류와 현장을 한 묶음으로 확인하세요.

잔금과 근저당 말소 동시 진행

매도인의 대출을 매수인의 잔금으로 갚는 거래는 흔하지만, “나중에 말소하겠다”는 약속만으로 송금하면 안 됩니다. 잔금일 전에 매도인 대출은행·법무사와 아래 순서를 확정합니다.

1. 상환액 확정 — 잔금일 기준 원금·이자·중도상환비용을 포함한 상환 예정액과 입금 계좌를 확인합니다.
2. 송금 경로 분리 — 근저당 상환액은 가능하면 대출은행 상환계좌로 직접 보내고, 나머지만 매도인 계좌로 보냅니다.
3. 말소서류 인수 — 은행의 해지증서·위임장 등 말소에 필요한 서류가 준비됐는지 법무사가 확인합니다.
4. 이전·말소 접수 — 소유권이전등기와 근저당 말소등기를 같은 흐름에서 접수하고 접수증을 받습니다.
5. 사후 열람 — 처리 완료 뒤 새 등기사항증명서에서 소유자 변경과 대상 권리 말소를 다시 확인합니다.

가압류·가처분·신탁·경매개시가 있으면 단순 대출 말소와 절차가 다릅니다. 해소 가능성을 거래 당사자의 말이 아니라 권리자·수탁자·법원 서류로 확인해야 합니다.

계약 단계별 체크리스트

자주 묻는 질문

관련 자료

• 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급
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