매매계약서에서 정해 둘 특약 조항

꼭 들어가야 할 7가지 특약

특약 작성 — 실전 팁

• 구두 약속은 가급적 피하기 — 민법상 매매계약은 낙성·불요식 계약이라 구두 합의 자체는 유효하지만(민법 제563조), 분쟁 시 입증 책임은 주장하는 쪽에 있어 녹취·문자가 없으면 인정받기 어렵습니다. 약속은 반드시 특약에 글로 남기는 것이 안전합니다.
• 위약금·기한 명시 — ‘OO일까지’, ‘일 OO원’ 같이 숫자로
• 예외 항목은 구체적으로 — ‘다음 사항 등을 포함하여’ 같은 포괄 표현 대신 구체 항목 나열
• 특약 페이지 간인 — 매도자·매수자 인감 또는 서명으로 변조 방지
• 중개인 의견보다 변호사 1회 자문 — 5억 이상 매매는 30~50만 원 자문이 보험

피해야 할 특약 조항

• ‘일체의 하자에 대해 매도자는 책임지지 않는다’ — 매도자가 일방적으로 유리한 면책 조항. 거절
• ‘잔금일 이후 발견된 사항은 매수자 부담’ — 매도자가 알고도 고지하지 않은 하자는 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)에 따라 면책이 제한될 수 있습니다.
• ‘구두로 합의된 사항은 효력이 없다’ — 입증 부담을 줄이는 면에서는 유용하나, 매수자가 받아낸 구두 약속까지 함께 무효화될 수 있어 양면성

서명 전 20분 점검

계약서 작성은 가격 협상이 끝난 뒤 시작되는 별도 절차입니다. 아래 순서를 생략하지 말고, 확인이 끝난 항목만 계약서에 옮기세요.

상황별 추가 특약

아래 문장은 초안 예시입니다. 실제 계약은 물건의 권리관계와 당사자 협의에 맞게 다듬고, 큰 금액이나 복잡한 거래는 법률 전문가의 검토를 받으세요.

계약금·해제·위약금 구분

일상에서는 모두 “계약금”이라 부르지만 법적 기능은 다를 수 있습니다. 계약서에 어떤 성격인지 명확히 쓰고, 중도금 지급·이행 착수 전후의 해제 가능성을 섣불리 단정하지 마세요.

“가계약금”이라는 이름만으로 반환 여부가 정해지지 않습니다. 매물·대금·본계약 일정·해제 조건에 합의했는지와 실제 메시지·송금 내역이 중요하므로, 소액이라도 보내기 전에 반환 조건을 문자로 남기세요.

계약 당일 체크리스트

자주 묻는 질문

관련 자료

• 민법 제563조 — 매매의 의의(낙성·불요식 계약)
• 민법 제565조 — 해약금(계약금의 효력)
• 민법 제580조 — 매도인의 하자담보책임
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률
• 한국공인중개사협회 — 표준 매매계약서
• 등기부등본에서 먼저 확인할 항목
• 매매 잔금일 체크리스트