매매계약서 특약, 이것만은

한 줄 결론

매매 분쟁의 90%가 ‘특약’에서 시작됩니다. 매매계약서의 본문은 표준이지만, 특약은 매도자·매수자 협상의 영역이라 공란으로 두면 손해.

꼭 들어가야 할 7가지 특약

① 현 상태 매매

‘본 매매는 매수자가 현 상태를 확인하고 매매하는 것으로 한다. 단, 다음 사항은 매도자가 잔금일까지 시정한다: (예) 거실 천장 누수, 작은방 결로’ — 본 상태 매매 + 예외 항목 명시 형식이 가장 안전.

② 옵션 인계

‘다음 옵션은 매도자가 잔금일에 정상 작동 상태로 인계한다: 에어컨 3대(거실 LG, 안방·작은방 삼성), 붙박이장 전실, 시스템 키친’ — 품명·수량·상태·제조사까지 명기.

③ 잔금일 정산

‘선수관리비·장기수선충당금·관리비 일할은 잔금일 기준으로 매매 당사자가 정산한다.’ — 미명기 시 분쟁 잦음.

④ 근저당 말소

‘등기부상 근저당(채권최고액 OO원)은 잔금 동시에 말소하며, 매도자는 말소 등기를 위한 서류를 잔금일에 제공한다.’ — 잔금 동시 처리가 핵심.

⑤ 위반건축물

‘잔금일 이전 위반건축물 적발 시, 매도자가 시정의무를 부담하거나 시정 비용을 매매대금에서 차감한다.’ — 발견 시 책임 소재 명기.

⑥ 임차인 명도

‘임차인이 있는 경우, 잔금일까지 매도자 책임으로 명도하며, 미명도 시 매도자가 일 OO원의 위약금을 매수자에게 지급한다.’ — 임차인 있는 매물에 필수.

⑦ 매도자 본인 확인·대리 시 위임장

‘본 계약은 매도자 본인 또는 인감증명서·위임장을 갖춘 정당한 대리인과만 체결한다.’ — 명의도용 사기 방어.

구두 약속은 가급적 피하기 — 민법상 매매계약은 낙성·불요식 계약이라 구두 합의 자체는 유효하지만(민법 제563조), 분쟁 시 입증 책임은 주장하는 쪽에 있어 녹취·문자가 없으면 인정받기 어렵습니다. 약속은 반드시 특약에 글로 남기는 것이 안전합니다.
위약금·기한 명시 — ‘OO일까지’, ‘일 OO원’ 같이 숫자로
예외 항목은 구체적으로 — ‘다음 사항 등을 포함하여’ 같은 포괄 표현 대신 구체 항목 나열
특약 페이지 간인 — 매도자·매수자 인감 또는 서명으로 변조 방지
중개인 의견보다 변호사 1회 자문 — 5억 이상 매매는 30~50만 원 자문이 보험

‘일체의 하자에 대해 매도자는 책임지지 않는다’ — 매도자가 일방적으로 유리한 면책 조항. 거절
‘잔금일 이후 발견된 사항은 매수자 부담’ — 매도자가 알고도 고지하지 않은 하자는 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)에 따라 면책이 제한될 수 있습니다.
‘구두로 합의된 사항은 효력이 없다’ — 입증 부담을 줄이는 면에서는 유용하나, 매수자가 받아낸 구두 약속까지 함께 무효화될 수 있어 양면성