임장에서 확인할 항목

임장은 한 번이 아니라 3번

한 번의 방문으로는 채광·소음·주차·누수를 동시에 확인하기 어렵습니다. 같은 매물을 서로 다른 조건에서 보고, 매번 같은 항목을 기록해야 감정이 아니라 증거로 비교할 수 있습니다.

건물 외부 (단지 진입~동 앞까지)

1. 역까지 실측 도보 시간 — 광고와 다를 수 있음. 휴대폰 만보기로 측정
2. 단지 진입로 너비·교통량 — 출퇴근 시간 정체 여부
3. 가로등·CCTV — 야간 보안
4. 주차장 진입 동선 — 지상/지하, 출입구 위치
5. 관리사무소·경비실 — 청결도가 단지 관리 상태의 1차 지표
6. 놀이터·헬스장·커뮤니티 시설 — 노후도·청결도
7. 인근 학교·학원 거리 — 지도로 미리 + 도보로 확인
8. 인근 상권 — 마트·약국·세탁소·은행

해당 호수 (현관 들어서면서)

1. 현관문 방음·디자인·번호키 — 교체 시 50~100만원
2. 현관 신발장 수납 — 4인 가족 기준 충분한지
3. 거실 채광·향 — 정오 기준 햇빛이 어디까지 들어오는지
4. 발코니 확장 여부 — 실평수 차이가 큼. 외기 단열 여부도 확인
5. 맞통풍 가능성 — 현관→거실→안방으로 바람이 통하는지
6. 천장 높이 — 표준 2.3m, 신축은 2.5m 이상
7. 방 개수·크기 — 평면도와 실제 비교
8. 붙박이장·옷장 — 옵션 잔류 여부와 상태
9. 주방 동선·수납 — 싱크대·렌지·냉장고 위치 동선
10. 욕실 환기·누수 흔적 — 천장·벽 모서리 곰팡이 확인

하자·노후 (분쟁 예방)

1. 창틀 결로·곰팡이 — 단열·이중창 부재 신호
2. 도배·바닥재 들뜸 — 전 시공 부실 가능성
3. 벽 균열 — 구조적 문제 vs 단순 미관 균열 구분
4. 천장 누수 자국 — 윗집·옥상 누수 가능성
5. 수압 — 욕실·주방 모두 동시에 틀어 확인
6. 온수 나오는 속도·온도 — 보일러 노후도
7. 전기 콘센트·LED 등 — 노후 시 교체 비용
8. 창문 개폐 부드러움 — 샷시 노후 신호
9. 화장실 변기·세면대 노후 — 교체 시 30~100만원
10. 주방 가구·상판 흠집 — 인테리어 교체 비용 가늠

주변 환경 (외부에서 보기)

1. 해당 동 일조량 — 앞동 거리, 가림 여부
2. 층간소음 — 윗집·아랫집 발소리 들리는지 (가능하면 윗집 방문 양해 구해)
3. 외부 소음 — 도로·철도·학교·상가 영향
4. 주차 자리 — 야간 시간대 가서 자리 확보 가능한지
5. 엘리베이터 대기 시간 — 출근시간대 체험
6. 관리비 수준 — 단지 평균 + 해당 호수 최근 3개월 확인

임장 가기 전 사전 준비

• 등기부등본 발급 (계약 직전·잔금 직전 재발급)
• 건축물대장 발급 (위반건축물 여부)
• 실거래가 조회 (rt.molit.go.kr 최근 3개월)
• 휴대폰 만보기·줄자·전등 앱 준비
• 시간대: 낮 12시~오후 2시 1차 + 저녁 7시 2차

비교표로 매물을 점수화하는 법

총점만 보지 말고 탈락 조건과 가격으로 보완 가능한 항목을 분리하세요. 권리 문제·반복 누수·감당할 수 없는 소음은 탈락 조건이고, 도배·조명·수납은 수리비로 환산할 수 있습니다.

각 매물에 100점을 매긴 뒤, 수리비와 취득 부대비용을 호가에 더해 실질 취득원가도 나란히 적으세요. 점수가 비슷하면 실질 취득원가가 낮고 탈락 조건이 없는 집이 우선입니다.

현장에서 물어볼 것

계약 전 최종 체크리스트

1. 매물 동일성 — 동·호수, 전용면적, 대지권, 옵션 목록이 광고·계약서·공적장부에서 일치하는지 봅니다.
2. 수리비 숫자화 — “올수리 필요”라고 뭉뚱그리지 말고 창호·욕실·도배처럼 공종별 범위와 예비비를 적습니다.
3. 권리 재확인 — 계약금 송금 직전에 최신 등기사항증명서를 다시 열람하고 소유자·근저당·압류를 확인합니다.
4. 말을 문장으로 — 누수 보수, 옵션 인계, 근저당 말소, 명도일은 구두 약속이 아니라 특약에 기한·방법·불이행 조치를 씁니다.
5. 자금 일정 대조 — 대출 실행일, 기존 주택 잔금, 임차보증금 반환과 새 집 중도금·잔금이 같은 달력에서 맞는지 확인합니다.

자주 묻는 질문

관련 자료

• 매물을 볼 때 확인할 기준 — 매물 평가 기준
• 등기부등본에서 먼저 확인할 항목
• 매매 잔금일 체크리스트
• 실거래가 공개시스템
• 공동주택관리정보시스템(K-apt) — 관리비·단지 기본정보 확인
• 정부24 — 건축물대장 발급