서울 매매 상승률은 +0.09%로 낮아졌고
전세는 +0.16%를 유지했습니다

매매: 서울 평균은 둔화했지만, 조정은 강남 3구에 집중됐습니다

사실. 한국부동산원이 10월 1일 공표한 9월 28일 기준 주간 아파트 매매가격은 전국 +0.06%, 수도권 +0.12%, 서울 +0.09%, 지방 0.00%였습니다. 직전 주보다 전국은 0.03%포인트, 수도권은 0.05%포인트, 서울은 0.04%포인트 낮아졌습니다. 서울은 8월 31일 +0.29% 이후 +0.22%, +0.20%, +0.16%, +0.13%, +0.09%로 5주 연속 상승폭이 축소됐습니다.

해석. 서울 강북 14개구는 +0.24%였지만 강남 11개구는 -0.04%였습니다. 서대문구 +0.41%, 동대문구·성북구 각각 +0.36%, 노원구 +0.34%가 상승한 반면 강남구 -0.56%, 서초구 -0.33%, 송파구 -0.19%가 평균을 끌어내렸습니다. 경기에서는 화성 동탄구 +0.47%, 성남 중원구 +0.39%, 수원 영통구 +0.37%가 올랐습니다. 수도권 전체의 상승 압력이 사라졌다기보다 규제·가격 부담이 큰 핵심지에서 강북과 경기 일부로 수요가 이동하는 국면에 가깝습니다.

전망 기준. 다음 지표에서는 서울 평균보다 시장의 폭을 함께 봐야 합니다. 상승 지역이 118곳에서 112곳으로 줄고 보합 지역은 3곳에서 8곳으로 늘었습니다. 서울 강남 3구의 하락이 실제 거래가격과 거래량 감소로 이어지는지, 경기 상승 지역이 인접 지역으로 넓어지는지가 추세 전환과 순환매를 구분할 핵심입니다.

전세: 서울 +0.16%, 매매보다 강한 상승이 이어졌습니다

사실. 9월 28일 기준 아파트 전세가격은 전국 +0.09%, 수도권 +0.14%, 서울 +0.16%, 인천 +0.14%, 경기 +0.13%, 지방 +0.03%였습니다. 서울은 직전 주 +0.19%보다 낮아졌지만 매매 상승률을 0.07%포인트 웃돌았습니다. 서울 강북 14개구는 +0.25%, 강남 11개구는 +0.09%였고, 성북·강북·노원구가 각각 +0.36%를 기록했습니다. 서초구는 -0.23%였습니다.

해석. 전세 상승 지역은 전국 142곳에서 145곳으로 늘고 하락 지역은 27곳에서 23곳으로 줄었습니다. 매매는 상승 지역이 줄었지만 전세는 확산된 것입니다. 이는 매수 대기자가 임차시장에 머무르는 수요와 학군·역세권의 제한된 전세 매물이 겹친 결과로 볼 수 있습니다. 다만 입주물량이 있는 서초처럼 국지적 공급이 가격을 낮춘 곳도 있어 서울 전체를 하나의 공급 부족 시장으로 일반화해서는 안 됩니다.

전망 기준. 전세 상승률이 매매를 계속 웃돌면 전세가율과 갱신계약 보증금 부담이 올라갈 수 있습니다. 반대로 대단지 입주 지역의 하락이 주변구로 확산되면 서울 평균도 빠르게 낮아질 수 있습니다. 다음 주에는 상승 지역 수, 강북권 상승폭, 서초 하락의 인접 지역 전이를 함께 확인해야 합니다.

거래·미분양: 8월 매매는 23.5% 감소했고, 미분양은 다시 늘었습니다

사실. 국토교통부가 9월 30일 공표한 8월 주택 매매거래량은 신고일 기준 48,359건으로 7월 63,185건보다 23.5% 감소했습니다. 전월세 거래는 199,204건으로 5.6% 줄었습니다. 8월 말 전국 미분양은 69,134호로 전월보다 1.3% 증가한 반면 준공 후 미분양은 28,080호로 3.7% 감소했습니다.

해석. 전체 미분양 증가와 준공 후 미분양 감소가 동시에 나타났다는 점이 중요합니다. 신규 분양 단계의 재고 부담은 커졌지만 이미 준공된 악성 재고는 일부 해소됐습니다. 전국 합계만으로는 위험이 어느 지역·사업장에 쌓이는지 알 수 없으므로 지방 미분양과 수도권 청약 성적, 준공 후 미분양의 지역별 분포를 따로 봐야 합니다.

공급: 서울 인허가는 급증했지만, 단기 입주 부족을 해소한 숫자는 아닙니다

사실. 8월 수도권 주택 인허가는 15,470호로 전년 동월보다 105.6% 증가했고, 서울은 11,306호로 604.4% 늘었습니다. 수도권 착공은 8,845호로 1.7% 감소했으며, 수도권 준공은 8,871호로 12.5% 증가했습니다. 전국 1~8월 누적 준공은 전년 같은 기간보다 27.2% 감소했습니다. 2025년 주택건설실적 확정치는 인허가 38.8만 호, 착공 27.2만 호, 준공 30.0만 호였고, 준공은 종전 잠정치보다 4.2만 호 적었습니다.

해석. 서울 8월 인허가에는 약 6,000가구 규모의 은마아파트 사업승인 같은 대형 사업이 반영돼 월간 증가율이 크게 뛰었습니다. 인허가는 공급 파이프라인의 시작이지 입주 가능한 재고가 아닙니다. 실제 수급 영향은 인허가가 착공으로 전환되는 비율, 공사기간, 준공·입주 시점에서 발생합니다. 단기 전세 압력을 판단할 때는 서울 인허가 증가보다 전국 누적 준공 감소와 지역별 입주물량이 더 직접적인 지표입니다.

전망 기준. 향후 공급 개선을 확인하려면 서울 인허가의 3개월 누계, 수도권 착공의 플러스 전환, 전국 준공 감소폭 축소가 동시에 나타나야 합니다. 대형 사업 한 곳의 승인만으로 인허가가 늘고 착공·준공이 뒤따르지 않으면 중장기 기대에는 영향을 줄 수 있어도 당장의 전세 물량은 늘지 않습니다.

금융: 전체 가계대출은 둔화했지만 주택담보대출 증가폭은 커졌습니다

사실. 금융위원회의 최신 월간 자료인 8월 전 금융권 가계대출은 2.6조원 증가해 7월 6.4조원보다 증가폭이 축소됐습니다. 그러나 주택담보대출은 3.6조원에서 4.3조원으로 확대됐고, 은행권 주담대는 4.0조원 증가했습니다. 금융위원회는 양도소득세 중과 유예 종료 전 거래의 잔금대출과 7~8월 입주물량의 집단대출 실행을 주요 배경으로 제시했습니다. 7월 예금은행 신규취급 주담대 가중평균금리는 4.48%였습니다.

한국은행은 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 인상했습니다. 8월 신규취급액 기준 코픽스는 3.18%로 전월과 같았지만, 대출자의 실제 금리는 코픽스·은행채 금리, 가산금리, 우대조건, 재산정 주기에 따라 다르게 움직입니다.

해석. 전체 가계대출 둔화만 보면 수요 압력이 낮아진 것처럼 보이지만, 주담대만 떼어 보면 잔금·집단대출 실행이 늘었습니다. 이는 신규 매수 수요만을 의미하지 않습니다. 이미 체결된 거래와 입주 일정이 뒤늦게 대출 잔액에 반영되기 때문입니다. 가격에 미치는 금융 압력은 월간 주담대 총액보다 신규 매수용 일반 주담대, 실제 승인금리, DSR 여력의 변화에서 먼저 확인해야 합니다.

정책: 공공재개발 금융지원은 이주비까지 확대됐습니다

사실. 국토교통부는 10월 1일 HUG·LH·SH·GH와 공공재개발 이차보전 업무협약을 개정했습니다. 기존 35개 사업장뿐 아니라 새로 선정되는 후보지도 지원 대상에 포함하고, 사업비 대출에 한정됐던 지원을 1주택자의 이주 또는 세입자 보증금 반환 목적 기본이주비까지 확대했습니다. 지원 대상 원금은 권리자별 전세 등 보증금의 70% 이내, 최대 3억원입니다. 대출금리 중 연 1.8%를 넘는 부분을 최대 2%포인트까지 보전하며, 3억원을 연 4.8%로 빌린 사례에서는 연 600만원의 이자 부담이 줄어듭니다.

해석. 이 조치는 일반 주택 매수자의 LTV·DSR을 완화하는 정책이 아니라 공공재개발 구역의 이주·사업 진행비용을 낮추는 조치입니다. 단기 가격 상승을 직접 자극하기보다 주민 이주 지연과 금융비용을 줄여 사업기간을 단축하는 경로로 작동합니다. 실제 공급 효과는 대출 실행 건수보다 이주 완료율, 관리처분 이후 착공 전환, 사업기간 단축으로 확인해야 합니다.

정책 점검. 9월 28일부터 10월 4일까지 확인한 국토교통부·금융위원회·한국은행·재정당국 공식 발표 가운데 전국 주택 매수자에게 새로 적용되는 LTV·DSR 또는 주택 세제의 틀을 바꾼 조치는 없었습니다. 이번 주의 실질 변화는 공공재개발 금융지원의 대상과 용도 확대입니다.

향후 시장 변수: 숫자가 가격으로 연결되는 경로를 확인해야 합니다

기본 시나리오. 서울 강남권 조정과 강북·경기 일부 상승이 공존하고, 전세가 매매보다 강한 지역 차별화가 이어질 가능성이 높습니다. 다만 매매 상승 지역 수가 줄고 8월 거래량도 감소해 상승의 폭은 좁아지고 있습니다. 이 판단이 바뀌는 조건은 명확합니다. 서울·경기의 신고 거래가 다시 늘면서 상승 지역 수가 확대되면 매수세 재확산으로, 반대로 전세 상승 지역까지 줄고 경기 상승률이 빠르게 낮아지면 수도권 전반의 둔화로 해석할 수 있습니다. 공급은 인허가보다 착공·준공 전환, 금융은 기준금리보다 실제 승인금리와 DSR 여력을 우선 확인해야 합니다.

자료와 해석 기준

• 한국부동산원, 주간아파트가격동향(2026년 9월 28일 기준) — 조사기준일 9월 28일, 공표일 10월 1일
• 국토교통부, 2026년 8월 주택통계 및 2025년 주택건설실적 확정치 — 8월 통계, 공표일 9월 30일
• 금융위원회, 2026년 8월 가계대출 동향(잠정) — 8월 통계, 공표일 9월 9일
• 국토교통부, 공공재개발 이주비 및 사업비 이차보전 지원 확대 — 10월 1일
• 전국은행연합회 COFIX 공시 — 8월 기준, 9월 15일 공시
• 한국은행, 통화정책방향 결정회의 일정 및 자료 — 8월 27일 기준금리 결정, 다음 회의 10월 22일

정보 기준일: 2026-10-04. 변동률은 전주 대비 지수 변동이며 개별 단지의 실거래가격 등락률이 아닙니다. 거래량은 신고일 기준 월간 통계이고 주간 가격지수와 시점이 다릅니다. 인허가·착공·준공·입주는 서로 다른 공급 단계입니다. 본문 전망은 공식 자료를 바탕으로 조건을 제시한 해석이며 투자 권유가 아닙니다.