양도소득세 계산기
잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날. 입력하면 아래 보유 기간 대신 응당일 기준 연수로 계산합니다.
취득일·양도일을 모두 입력하면 이 값은 무시됩니다. 법정 구간이 연 단위이므로 정수 연수로 판정합니다.
1세대1주택 고가 장특공제용. 거주 2년부터 8%, 3년 12%, 이후 연 +4%p(최대 40%). 위 거주 시작·종료일을 모두 입력하면 이 값 대신 응당일 기준 연수로 계산합니다.
잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날.
양도차익을 지분율만큼 나눠 각자 누진세율로 계산합니다. 결과 패널에 단독 명의와 비교 표시.
증여받은 부동산
예상 총 부담 세액
0원
실효세율 —
양도차익0원
– 장기보유특별공제0원
= 양도소득금액0원
– 기본공제 (250만원)0원
과세표준0원
적용 세율—
산출 양도소득세0원
지방소득세 (10%)0원
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본 계산은 일반 주거용 주택 양도 기준입니다. 분양권·조합원입주권·상가·토지·재개발입주권은 별도 계산이 필요합니다.
공동명의·증여재산 합산·이월과세는 반영되지 않습니다.
현행 양도소득세 기본세율 (장기 보유 · 일반)
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 ~ 1억 5천만원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
출처: 소득세법 제55조 (종합소득세율 = 양도세 기본세율)
단기 보유 중과세율 (주택·조합원입주권)
| 보유 기간 | 주택·조합원입주권 | 분양권 | 기타 부동산 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% | 50% |
| 1년 ~ 2년 미만 | 60% | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 기본세율 (위 표) | 60% | 기본세율 |
출처: 소득세법 제104조 (양도소득세율) · 단기보유 시 비교과세 적용
장기보유특별공제율
일반 (1세대1주택 외)
보유 3년부터 매년 2%씩 가산. 최대 15년 보유 → 30%. 2년 미만은 적용 불가.
1세대1주택 고가주택 (12억 초과)
보유 3년~ 매년 4% + 거주 3년~ 매년 4%. 보유 10년 + 거주 10년 = 최대 80%. 거주 미충족 시 일반 공제율 적용.
| 보유연수 | 일반 | 1세대1주택 (보유) | 1세대1주택 (거주) |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20~30% | 40% | 40% |
출처: 소득세법 제95조 (양도소득금액) · 시행령 제159조의3
1세대 1주택 비과세 — 12억 안분 공식
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양도가액 12억원 이하 → 전액 비과세. 12억 초과 시 초과분만 과세합니다.
과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
- 비과세 요건: 1세대가 양도일 현재 국내 1주택 보유 + 보유기간 2년 이상
- 조정대상지역 추가 요건: 취득 당시 조정지역이었다면 거주기간 2년 이상
- 일시적 2주택: 신주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 시 1주택 비과세 가능
- 제외 대상: 등기 안 한 주택, 매매를 가장한 증여, 미신고 다운계약 등
놓치면 손해 보는 양도세 실무 팁 7가지
자본적 지출은 영수증
샷시·발코니확장·시스템에어컨·보일러 교체 등은 필요경비 인정. 세금계산서·계좌이체내역을 보관해야 공제됩니다.
잔금일 = 양도일
등기 이전이 아니라 ‘잔금 청산일’이 양도일. 12월 양도와 1월 양도는 과세연도가 달라져 세부담이 갈립니다.
기본공제 250만원
1년 1회 한정. 같은 해에 여러 자산을 팔면 한 번만 적용됩니다. 분산 양도 검토.
공동명의 절세
부부 공동명의면 각각 누진세율 구간이 분리돼 세부담이 크게 줄어드는 경우가 많습니다.
거주 요건 채우기
고가주택(12억 초과) 1세대1주택은 거주기간이 장특공제율을 좌우. 보유 10년 + 거주 10년 = 80% 공제.
일시적 2주택 3년
신규 취득일로부터 3년 안에 종전주택을 양도하면 1주택 비과세 유지. 이사로 일시적으로 두 채가 된 경우 적용.
분양권·입주권 주의
2021.1.1 이후 취득 분양권은 ‘주택 수’에 포함. 다주택 중과 판정에 들어가니 매도 순서 전략 필요.
신고·납부
- 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부 (홈택스)
- 확정신고: 같은 해 2회 이상 양도하거나 누락된 경우 다음 해 5월 종합 확정신고
- 지방소득세: 양도소득세의 10%, 시·군·구청에 별도 신고
- 가산세: 무신고 20%(부정 40%), 납부지연 일 0.022%
함께 보면 좋은 글
출처
- 소득세법 제55조 (종합소득세율) · 제94조~제104조 (양도소득세)
- 소득세법 제95조 (장기보유특별공제) · 제103조 (양도소득기본공제)
- 소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택 비과세) · 제155조 (일시적 2주택)
- 지방세법 제103조의2~7 (양도소득에 대한 개인지방소득세)
- 국세청 홈택스 양도소득세 모의계산 · 국세법령정보시스템 (txsi.hometax.go.kr)
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면책
본 계산기는 일반 주택 양도 기준의 단순 산식입니다. 상속·증여·이월과세·이혼분할·재개발입주권·감면주택 등 특수 케이스는 반영되지 않으며,
법령·세율은 시점에 따라 변경됩니다. 실제 신고 전 세무사·홈택스 모의계산을 함께 활용하세요.