부모님이 집 살 때 1억원을 보태주면 증여세는 얼마일까?

1억원을 처음 받는 성년 자녀라면 약 485만원입니다

아파트 계약금이나 잔금이 모자라 부모님이 1억원을 보내주기로 했다고 가정해 보겠습니다. 이 돈을 갚지 않아도 된다면 이름을 ‘집값 보조’나 ‘지원금’이라고 붙여도 세금에서는 증여로 봅니다. 증여세는 돈을 준 부모가 아니라 받은 자녀가 신고하고 냅니다.

국내에 거주하는 성년 자녀가 최근 10년 동안 부모·조부모에게 증여받은 재산이 없고, 혼인·출산 추가 공제를 쓰지 않는 가장 단순한 사례의 계산은 다음과 같습니다.

여기서 5천만원은 ‘받아도 국세청에 보이지 않는 금액’이 아니라 세액을 계산할 때 빼 주는 증여재산공제입니다. 국세청은 직계존속에게 받은 증여의 공제 한도를 10년 누계 5천만원으로 안내합니다. 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받을 수 있습니다.

증여와 대여의 차이는 간단합니다. 돌려줄 의무 없이 받으면 증여이고, 반환하기로 약정해 실제로 갚으면 대여입니다. 이 글은 우선 증여세를 계산한 뒤, 뒤에서 부모님에게 빌릴 때 차용증·이자·상환 자료를 어떻게 준비해야 하는지 따로 살펴봅니다.

부모님이 자녀 계좌를 거치지 않고 매도인에게 계약금이나 잔금을 바로 보내도 증여 판단을 피할 수 있는 것은 아닙니다. 자녀가 지급할 집값을 부모님이 대신 부담했다면 그 자금의 성격을 설명하고, 증여라면 받은 자녀가 신고해야 합니다.

5천만원은 아버지와 어머니에게 각각 받는 한도가 아닙니다

“아버지에게 5천만원, 어머니에게 5천만원을 받으면 모두 공제되지 않을까?”라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 성년 자녀가 직계존속에게 받을 때 쓰는 일반 공제는 부모·조부모를 합쳐 10년간 5천만원입니다. 아버지에게 받은 돈과 어머니에게 받은 돈에 공제 5천만원을 따로 적용하는 구조가 아닙니다.

세율을 적용할 때 더하는 과거 증여도 확인해야 합니다. 국세청은 같은 사람에게서 10년 안에 받은 증여재산의 과세가액 합계가 1천만원 이상이면 이번 증여에 가산하고, 증여자가 직계존속이면 그 배우자도 같은 사람에 포함한다고 설명합니다. 따라서 아버지가 먼저 주고 몇 년 뒤 어머니가 다시 주는 경우에도 앞선 금액을 빼놓고 계산해서는 안 됩니다.

예를 들어 6년 전에 아버지에게 3천만원을 받고 당시 공제에 사용했다면, 이번에 어머니에게 1억원을 받을 때 일반 공제 5천만원이 새로 생기는 것이 아닙니다. 남은 공제와 과거 과세가액, 당시 낸 세액을 함께 넣어 다시 계산해야 합니다. 통장 메모만 보고 판단하지 말고 10년치 증여세 신고서와 이체내역을 먼저 모아 보세요.

같은 조건에서 1억·2억·3억원을 비교해 보면 이렇습니다

아래 표는 국내 거주 성년 자녀가 부모님에게 현금을 처음 증여받고, 일반 공제 5천만원만 적용하며, 신고기한 안에 신고해 3% 공제를 모두 받는다고 가정한 단순 예시입니다. 과세표준이 1억원을 넘으면 초과분에 더 높은 세율이 적용되므로 받은 돈이 두 배가 된다고 세금도 정확히 두 배가 되지는 않습니다.

과세표준 1억원 이하는 10%, 1억원 초과 5억원 이하는 20% 세율과 1천만원의 누진공제액을 적용합니다. 예를 들어 2억원을 받으면 일반 공제 뒤 과세표준은 1억 5천만원이고, ‘1억 5천만원 × 20% － 1천만원’으로 산출세액 2천만원이 됩니다. 여기에 3% 신고세액공제를 적용한 예시가 1,940만원입니다.

금액을 직접 바꿔 보고 싶다면 총비용 대시보드의 증여 계산에서 증여가액, 과거 10년 증여액, 혼인·출산 공제 여부를 입력해 볼 수 있습니다. 계산 결과는 계획 단계의 참고값으로 쓰고 실제 신고 전에는 홈택스 자동계산과 신고서를 대조하세요.

신혼부부 추가 공제는 2024년 1월 1일 이후 증여부터 적용됩니다

정식 명칭은 혼인·출산 증여재산공제입니다. 2023년 12월 31일 상속세 및 증여세법에 신설됐고, 2024년 1월 1일 이후 부모·조부모 등 직계존속에게 증여받는 재산부터 적용됩니다. 결혼한 부부에게 한꺼번에 주는 공제가 아니라, 요건을 갖춘 재산을 받은 사람별 공제입니다.

혼인은 혼인관계증명서에 적힌 혼인신고일 전 2년부터 신고일 후 2년까지 받은 증여가 대상입니다. 결혼식 날짜가 아니라 혼인신고일을 봅니다. 2023년에 혼인신고를 했더라도 그 신고일 후 2년 안에 2024년 1월 1일 이후 증여를 받았다면 기간 요건을 따져볼 수 있습니다. 반대로 2023년에 이미 받은 돈에는 새 공제를 소급 적용하지 않습니다.

출산 공제는 자녀의 출생일 또는 입양일부터 2년 안에 받은 증여가 대상입니다. 혼인 공제 1억원과 출산 공제 1억원을 차례로 더 받는 구조는 아닙니다. 한 사람이 혼인과 출산을 이유로 받을 수 있는 추가 공제는 평생 합계 1억원 한도입니다.

예를 들어 두 사람 모두 최근 10년 일반 공제 5천만원을 사용하지 않았고, 혼인 기간 요건도 충족한다면 각자 자신의 부모님에게서 1억 5천만원씩 공제 범위 안에서 받을 수 있습니다. 다만 한쪽이 과거 증여로 일반 공제를 이미 썼다면 그 사람의 공제액은 달라집니다. 부부라는 이유로 두 사람의 과거 증여 이력이 합쳐지는 것이 아니라 각 수증자를 기준으로 계산합니다.

차용증만 쓰면 무조건 대여로 인정될까?

아닙니다. 민법 제598조의 소비대차는 한쪽이 돈을 넘기고 상대방이 같은 금액을 돌려주기로 약정하는 계약입니다. 법 조문이 차용증 작성을 성립 요건으로 정하고 있지는 않지만, 가족 간 거래에서는 실제로 빌리고 갚았다는 사실을 객관적인 자료로 설명해야 합니다. 차용증은 그 자료 가운데 하나일 뿐입니다.

공증도 같은 이유로 만능은 아닙니다. 공증을 받으면 언제 어떤 내용의 문서를 작성했는지 설명하는 데 도움이 되지만, 자녀가 갚을 능력이 있었는지 또는 약정대로 이자와 원금을 지급했는지까지 대신 증명하지는 않습니다. 송금 뒤 세무조사를 의식해 날짜를 거꾸로 적은 문서보다, 돈을 보내기 전에 작성하고 그대로 이행한 자료가 훨씬 자연스럽습니다.

법에 “이 항목을 몇 개 갖추면 대여로 인정한다”는 단일 체크리스트가 있는 것은 아닙니다. 실제 분쟁에서는 다음 사실들을 함께 봅니다.

• 처음부터 갚기로 한 약정이 있었는지 — 원금, 송금일, 이자율, 지급일, 만기, 원금 상환방법을 송금 전에 정했는지 봅니다.
• 자녀에게 상환 능력이 있는지 — 소득과 보유재산, 은행 대출 원리금을 고려할 때 약정한 금액을 실제로 낼 수 있는지 확인합니다.
• 약정대로 돈이 오갔는지 — 자녀 계좌에서 부모 계좌로 이자와 원금이 정기적으로 지급됐는지, 이체내역이 약정과 맞는지 봅니다.
• 만기 뒤에도 채무가 관리됐는지 — 상환하지 못했다면 그 시점에 연장·변경 합의를 했는지, 남은 원금을 계속 채무로 관리했는지 살펴봅니다.
• 주택 구입자금의 흐름이 연결되는지 — 부모 계좌에서 나온 돈이 계약금·잔금으로 쓰이고 이후 상환까지 이어지는지 확인합니다.

따라서 “차용증 양식을 내려받아 서명하면 끝”이라고 생각하면 안 됩니다. 반대로 차용증이 없다는 이유 하나만으로 언제나 증여가 확정되는 것도 아닙니다. 뒤에서 보는 국민권익위원회 사례처럼 실제 상환과 자금 흐름이 대여를 뒷받침한 경우도 있습니다. 결국 문서와 실제 행동이 같은 방향을 가리켜야 합니다.

법정이자 5%와 세법상 4.6%는 서로 다른 기준입니다

가족 간 차용을 검색하면 5%와 4.6%가 함께 나와 혼동하기 쉽습니다. 먼저 민법 제379조의 연 5%는 ‘이자가 있는 채권’인데 당사자가 이율을 정하지 않았을 때 적용되는 민사상 법정이율입니다. 부모와 자녀가 반드시 5%로 약정해야 한다는 뜻은 아닙니다.

연 4.6%는 상속세 및 증여세법 제41조의4가 무상 또는 낮은 이율로 돈을 빌려 얻은 이익을 계산할 때 사용하는 세법상 ‘적정이자율’입니다. 시행규칙이 법인세법 시행규칙의 당좌대출이자율을 따르도록 하고 있으며, 현재 그 비율이 1,000분의 46입니다. 계약서에 적어야 하는 ‘법정이자’라는 이름의 숫자가 아닙니다.

예를 들어 부모님에게 2억원을 무이자로 빌렸다면, 단순 계산한 1년치 이익은 ‘2억원 × 4.6% = 920만원’입니다. 시행령의 1천만원 기준보다 작으므로 이 조항에 따른 이자 이익은 증여재산가액에서 제외됩니다. 하지만 2억원 원금이 진짜 대여인지는 별도 문제입니다. 상환 약정과 능력, 실제 원금 지급이 없다면 920만원 계산만으로 원금까지 안전해지지 않습니다.

반대로 3억원을 무이자로 빌리면 단순 계산한 1년치 이익은 1,380만원이므로 1천만원 미만이 아닙니다. 실제로 이자를 지급했다면 4.6%로 계산한 금액에서 지급한 이자를 뺀 이익을 따집니다. 대여 기간이 1년을 넘으면 법에 따라 매년 새로 계산하므로 첫해만 보고 끝낼 수 없습니다.

실제 판결과 결정은 차용증 한 장보다 전체 거래를 봤습니다

자료가 부족해 증여로 본 사례가 있습니다. 서울행정법원 2023구합2524 사건은 누나에게 5천만원을 빌려줬다가 돌려받았다는 당사자의 설명과 달리, 차용증이나 영수증 같은 객관적인 증빙이 없다는 등의 이유로 증여세 부과를 취소하지 않았습니다. 이 사건은 부모·자녀 거래는 아니지만, 가족끼리 주고받은 돈도 ‘빌렸다’는 주장만으로 충분하지 않다는 점을 보여줍니다.

차용증이 없어도 실제 상환을 인정한 결정도 있습니다. 국민권익위원회는 2021년, 아들이 아파트를 사면서 아버지에게 3억원을 받은 사안에서 아들이 취득 당일 주택담보대출 2억원을 받아 아버지에게 돌려주는 등 총 2억 7천만원을 상환했고 자금 흐름도 확인된다며 증여세 부과를 취소하도록 시정권고했습니다. 세무서가 이를 받아들였습니다.

두 사례를 나란히 놓으면 준비 방향이 분명해집니다. 차용증은 송금 당시의 약속을 보여주고, 계좌이체와 소득자료는 그 약속이 실제로 이행됐음을 보여줍니다. 어느 하나만 믿기보다 둘을 함께 남겨야 합니다. 다만 국민권익위원회 사례는 법원의 판례가 아니라 개별 민원에 대한 시정권고이므로, 모든 가족 간 대여에 같은 결론이 보장되는 것은 아닙니다.

계약금·잔금은 어떻게 보내야 할까?

집 계약 직전에는 계약서 금액, 본인 예금, 은행 대출, 기존 집 처분대금, 부모님에게 받은 돈을 한 표에 적어 보세요. 합계가 매매대금과 부대비용에 맞는지 확인하면 “부모님 돈을 내 예금으로 적었다”거나 “잔금은 맞는데 취득세와 중개보수가 빠졌다”는 실수를 줄일 수 있습니다.

자금조달계획서를 내야 하는 거래라면 증여는 증여 항목에, 가족에게 실제로 빌린 돈은 차입금 성격에 맞춰 적고 관련 자료를 준비합니다. 자금조달계획서는 세금을 대신 신고하는 서류가 아니므로 증여로 적었다고 증여세 신고가 끝나는 것도 아닙니다. 자세한 작성 항목은 자금조달계획서 작성 방법에서 이어서 확인할 수 있습니다.

이체는 부모님 계좌에서 자녀 계좌, 자녀 계좌에서 매도인 계좌로 흐름이 보이게 하는 편이 설명하기 쉽습니다. 부모님이 매도인에게 직접 송금해야 한다면 계약서상 지급일, 송금자, 송금 목적을 기록하고 이체확인증을 보관하세요. 현금으로 주거나 여러 계좌를 불필요하게 거치면 증여인지 대여인지 설명하는 자료가 오히려 복잡해집니다.

증여받은 달의 말일부터 3개월 안에 받은 사람이 신고합니다

일반적인 현금 증여는 재산을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부합니다. 예를 들어 2026년 9월 11일에 받았다면 9월 말일부터 계산해 2026년 12월 31일까지 신고하는 식입니다. 마지막 날이 토요일·공휴일·근로자의 날이면 그 다음 날까지입니다.

홈택스에서 ‘세금신고 → 증여세 신고’로 들어가 전자신고할 수 있고, 증여재산과 평가명세, 과세표준 신고서, 이체내역과 관계를 확인할 자료 등을 준비합니다. 혼인·출산 공제를 적용한다면 혼인관계나 출생·입양과 날짜를 확인할 서류도 챙깁니다.

혼인·출산 공제를 적용한다면 증여일과 혼인신고일·출생일·입양일이 법정 기간 안에 들어오는지 날짜부터 대조하세요. 납부할 세액이 없더라도 어떤 공제를 적용했는지에 따라 제출할 신고서와 증빙이 달라질 수 있으므로, 홈택스 신고 화면과 국세청 안내에서 본인 사례의 제출 항목을 확인해야 합니다.

부모님이 송금하기 전, 내 경우에 맞춰 확인하세요

돌려받지 않을 돈이라면

• □ 부모·조부모에게서 최근 10년 동안 받은 현금·주식·부동산과 신고서를 확인했다.
• □ 성년 자녀 일반 공제 5천만원이 부모 각각의 한도가 아니라는 점을 확인했다.
• □ 혼인·출산 공제를 쓴다면 증여일이 2024년 1월 1일 이후이고 법정 기간 안인지 확인했다.
• □ 혼인·출산 추가 공제는 한 사람 기준으로 둘을 합해 1억원 한도임을 확인했다.
• □ 증여라면 예상세액까지 포함해 집 구입 예산을 잡았다.
• □ 부모님 돈을 자금조달계획서에서 본인 예금으로 바꿔 적지 않았다.
• □ 계약금·잔금 이체확인증과 증여 관련 자료를 한 폴더에 보관한다.
• □ 증여받은 달의 말일부터 3개월이 되는 신고기한을 달력에 표시했다.

실제로 갚을 돈이라면

• □ 송금 전에 원금·이율·이자 지급일·만기·원금 상환방법을 문서로 정했다.
• □ 자녀의 소득과 기존 대출을 넣어도 지킬 수 있는 상환계획인지 계산했다.
• □ 4.6%가 민법상 법정이자가 아니라 저리 이익 계산에 쓰는 세법상 이율임을 확인했다.
• □ 무이자·저리 이익이 연 1천만원 미만이어도 원금의 대여 인정은 별개임을 확인했다.
• □ 이자를 지급한다면 원천징수와 신고 절차를 확인했다.
• □ 이자와 원금은 약정일에 계좌로 보내고, 조건을 바꾸면 그 시점에 변경 합의를 남긴다.

공식 자료 및 참고자료

• 국세청 — 증여세 세액계산 흐름도 (10년 합산, 공제한도, 세율)
• 국세청 — 증여세 신고납부기한
• 국세청 — 증여세 신고시 유의사항 (홈택스 신고, 3% 신고세액공제)
• 국세상담센터 — 혼인·출산 증여재산공제 자주 묻는 질문
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산공제)
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제53조의2 (혼인·출산 증여재산공제)
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제26조 (세율)
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제41조의4 (무상·저리 금전대출의 증여이익)
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4 (1천만원 기준금액)
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조의5, 법인세법 시행규칙 제43조 (세법상 적정이자율 4.6%)
• 국가법령정보센터 — 민법 제379조, 민법 제598조 (법정이율, 소비대차)
• 국가법령정보센터 — 소득세법 제16조, 소득세법 제129조 (비영업대금 이익, 원천징수세율)
• KBS — 서울행정법원 2023구합2524 판결 보도 (가족 간 거래의 객관적 증빙)
• 국민권익위원회 — 가족 간 금전거래 증여세 시정권고 (2021-09-24)

정보 기준일: 2026-09-11. 이 글의 계산은 국내 거주 성년 자녀가 부모님에게 현금을 증여받는 일반적인 경우를 단순화한 예시이며 개별 세무 자문이 아닙니다. 과거 증여, 비거주자 여부, 조부모 증여, 우회 증여, 저가양수, 부담부증여, 신고 후 조건 위반 등이 있으면 계산이 달라집니다. 큰 금액을 송금하거나 차용과 증여를 섞을 때는 실행 전에 세무사 또는 국세상담센터 126에 확인하세요.