자금조달계획서 작성 가이드 (심화)

한 줄 결론

‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’는 실거래 신고(계약일로부터 30일 내) 때 함께 내는 서류로, 자기자금 + 차입금 = 거래금액이 딱 맞아야 합니다. 규제지역·고가주택은 증빙서류까지 첨부해야 하며, 출처가 빈약하면 증여 추정·자금출처 조사로 이어질 수 있습니다.

누가·언제 내나

자금조달계획서는 부동산 거래신고 시 제출하는 서류입니다. 제출 대상은 시점·지역에 따라 바뀌지만 일반적으로:

투기과열지구·조정대상지역의 주택 거래
비규제지역이라도 거래금액 6억원 이상 주택
법인이 주택을 매수하는 경우(금액 무관)

제출 시기는 계약일로부터 30일 이내 실거래 신고와 함께입니다. 보통 중개사가 신고를 대행하지만, 내용·증빙 책임은 매수인에게 있습니다.

⚠

제출 대상·기준 금액·증빙 범위는 규제지역 지정과 시행령 개정에 따라 자주 바뀝니다. 계약 전 현재 기준을 국토부·관할 시군구에 확인하세요.

큰 구조 — 자기자금 + 차입금 = 거래금액

계획서는 크게 ① 자기자금, ② 차입금, ③ 입주계획 세 덩어리입니다. ①+②의 합계가 거래금액과 일치해야 하며, 합이 안 맞으면 보완 요구를 받습니다.

① 자기자금 항목

금융기관 예금액

예·적금, 청약통장 등. 잔고증명으로 소명

주식·채권 매각

매도 예정/완료 금액. 거래내역으로 소명

증여·상속

부모 등에게 받은 자금 — 증여세 신고가 핵심. 미신고 시 추징 위험

부동산 처분대금

기존 주택 매도 잔금 등. 매매계약서로 소명

현금 등 기타

출처가 모호한 ‘현금’ 비중이 크면 조사 대상이 되기 쉬움

② 차입금 항목

주택담보대출

한도는 대출한도 계산기로 미리 확인. LTV·스트레스 DSR 반영

신용대출·기타대출

금융기관 차입. DSR에 합산되니 주담대 한도에 영향

임대보증금(승계)

갭투자 시 ‘전세보증금 인수’ 금액. 임대차계약서로 소명

회사·개인 간 차입(사채)

가족 차입은 차용증·이자지급·상환내역이 없으면 증여로 추정될 수 있음

③ 입주 계획

‘본인 입주 / 본인 외 가족 입주 / 임대 / 기타’ 중 선택합니다. 실거주 목적인지 여부는 비과세·대출 요건과도 연결되므로 실제 계획과 일치시켜야 합니다.

증빙서류 — 규제지역은 필수

투기과열지구 등에서는 계획서뿐 아니라 항목별 증빙을 함께 내야 합니다. 대표적으로:

자금 항목	대표 증빙
예금	예금잔액증명서
주식 매각	거래내역서·잔고증명
증여	증여세 신고서·납부확인
부동산 처분	매매계약서·등기
대출	대출신청서·승인 서류
임대보증금	(전세)임대차계약서
가족 차입	차용증·이자 지급 내역

자주 틀리는 점

합계 불일치 — 자기자금+차입금이 거래금액과 1원도 안 맞으면 보완 대상.
출처 불명 ‘현금’ 과다 — 소득·자산 대비 과한 현금은 자금출처 조사의 단골 트리거.
가족 차입을 증여로 추정 — 차용증만 쓰고 이자·상환이 없으면 ‘사실상 증여’로 봐 증여세가 부과될 수 있음.
증여 미신고 — 부모 도움을 ‘예금’으로만 적고 증여 신고를 빠뜨리면 가산세까지.
대출 가능액 과신 — 계획서의 대출액이 실제 승인액보다 크면 잔금 사고. 먼저 한도를 확인.

자금조달계획서 작성 가이드

누가·언제 내나

큰 구조 — 자기자금 + 차입금 = 거래금액

① 자기자금 항목

② 차입금 항목

③ 입주 계획

증빙서류 — 규제지역은 필수

자주 틀리는 점

출처

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