자금조달계획서 작성 방법

누가·언제 내나

자금조달계획서는 부동산 거래신고에 붙는 매수인 서류입니다. 구체적인 제출 대상은 계약일 현재 시행 중인 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 별표 1, 지역 지정, 매수인 유형과 거래금액에 따라 판단합니다.

제출 대상이라면 원칙적으로 계약체결일부터 30일 이내 거래신고와 함께 냅니다. 중개사가 신고를 진행해도 계획서의 금액·자금 출처와 첨부자료는 매수인이 직접 확인해야 합니다.

큰 구조 — 자기자금 + 차입금 = 거래금액

계획서는 크게 ① 자기자금, ② 차입금, ③ 입주계획 세 덩어리입니다. ①+②의 합계가 거래금액과 일치해야 하며, 합이 안 맞으면 보완 요구를 받습니다.

① 자기자금 항목

② 차입금 항목

③ 입주 계획

‘본인 입주 / 본인 외 가족 입주 / 임대 / 기타’ 중 선택합니다. 실거주 목적인지 여부는 비과세·대출 요건과도 연결되므로 실제 계획과 일치시켜야 합니다.

증빙서류 — 2026년 서식 기준으로 연결하기

2026년 2월 개정된 공식 서식은 투기과열지구 소재 주택 거래와 토지거래허가구역에서 허가를 받은 주택 거래 등 첨부 대상에 해당할 때 항목별 자료를 요구합니다. 아직 대출이 실행되지 않았거나 기존 부동산 매매계약이 체결되지 않아 금액 증명이 어렵다면 서식 안내에 따라 사유서를 붙일 수 있습니다.

자주 틀리는 점

• 합계 불일치 — 자기자금+차입금이 거래금액과 1원도 안 맞으면 보완 대상.
• 출처 불명 ‘현금’ 과다 — 소득·자산 대비 과한 현금은 자금출처 조사의 단골 트리거.
• 가족 차입을 증여로 추정 — 차용증만 쓰고 이자·상환이 없으면 ‘사실상 증여’로 봐 증여세가 부과될 수 있음.
• 증여 미신고 — 부모 도움을 ‘예금’으로만 적고 증여 신고를 빠뜨리면 가산세까지.
• 대출 가능액 과신 — 계획서의 대출액이 실제 승인액보다 크면 잔금 사고. 먼저 한도를 확인.

거래금액·부대비용·증빙 3개 장부

계획서가 맞는데도 잔금이 부족한 가장 흔한 이유는 주택 가격과 취득 총비용을 섞기 때문입니다. 아래 세 장부를 따로 만든 뒤 서로 연결하세요.

공동매수라면 각 매수인이 자기 몫의 계획서를 작성하고, 모든 매수인의 금액을 합친 값이 신고된 거래금액과 맞아야 합니다. 한 사람의 예금을 다른 공동매수인 자금처럼 중복 기재하지 마세요.

9억원 거래 작성 예시

아래는 구조를 이해하기 위한 예시일 뿐 실제 제출 정답은 아닙니다. 매수인 1명이 9억원 주택을 사고, 계약금·중도금·잔금을 모두 계좌로 지급한다고 가정합니다.

여기에 취득세·중개보수·등기비 등 부대비용이 더 듭니다. 예금 3억원 전부를 거래대금으로 적었다면 부대비용을 낼 현금이 별도로 남아 있는지 확인해야 합니다.

30일 신고 실행 순서

1. 계약 전 — 제출·허가 대상인지 관할 신고관청과 확인하고, 대출 사전심사와 자기자금 증빙을 모읍니다.
2. 계약일 — 계약금 지급계좌·금액·일자를 보관하고 신고 마감일을 계약일 기준 30일로 달력에 등록합니다.
3. D+1~7 — 공식 최신 서식에 매수인별 금액을 입력하고 계획서·지급방식·거래금액 합계를 대조합니다.
4. D+7~20 — 각 항목의 증빙을 붙이고 아직 발생하지 않은 대출·매도대금 등은 사유서 필요 여부를 확인합니다.
5. D+20~25 — 중개사가 신고한다면 계획서를 전달하고 접수 전 최종본을 직접 확인합니다.
6. D+30 전 — 신고필증과 제출본을 내려받아 계약서·증빙과 함께 보관합니다. 보완 요구가 오면 기한 내 대응합니다.