대출 한도 시뮬레이터
DSR 한도용 입력
받을 수 있는 최대 한도
적용된 규제
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이 결과를 이루는 값
한도는 이렇게 계산됩니다
주택담보대출 = ①·②·③ 중 최소값
- 기준값은 매매가가 아니라 「시가」 — ①②는 모두 대출 신청일 기준 시가(KB부동산 일반평균가·한국부동산원 시세·감정평가액)로 판정합니다. 계약 시점과 신청일 사이에 시세가 바뀌면 한도도 달라집니다.
- ① LTV 한도 = 시가 × LTV%.
- ② 가격대별 한도 = 15억↓ 6억 / 15~25억 4억 / 25억↑ 2억. 수도권·규제지역 주택구입 목적에만 적용되고 지방 비규제지역은 적용되지 않습니다. 15.65억에 샀어도 신청일 시가가 15억이면 15억 이하 구간(6억)입니다.
- ③ DSR 한도 = (연소득 × DSR% − 기존 대출 연원리금)을 스트레스 금리·만기로 역산. 1금융 40% / 2금융 50%.
| 지역 | 무주택·처분조건부 1주택 | 생애최초 | 1주택 유지·다주택 | 가격대별 한도 | 스트레스 가산(변동금리) |
|---|---|---|---|---|---|
| 수도권 비규제지역 | 70% | 70% | 0% (구입자금 금지) | 적용 | 3.00%p |
| 규제지역 | 40% | 70% | 0% (구입자금 금지) | 적용 | 3.00%p |
| 지방 비규제지역 | 70% | 70% | 60% (관행 추정) | 미적용 | 0.75%p |
규제지역 일반 LTV는 10·15 대책(2025.10.16 시행)으로 70%→40%가 됐고, 생애최초는 이 하향에서 제외돼 70%가 유지됩니다(생애최초는 6·27 대책으로 전국 80%→70%). 스트레스 가산금리는 수도권·규제지역 주담대가 스트레스 금리 3.0% × 3단계 적용비율 100% = 3.00%p, 지방 비규제지역은 1.5% × 2단계 50% = 0.75%p(2026.12.31까지 한시)입니다. 혼합형·주기형·고정금리는 금리유형별 적용비율만큼 가산이 줄어듭니다.
전세자금대출 = 보증기관별 산식·비교
전세대출은 LTV와 무관하고, DSR은 보증부라 원금이 제외(이자만 산입)됩니다. 한도 = min( 소요자금별: 보증금 × 보증비율, 보증과목별: 기관 최대한도, [HF] 상환능력별: 소득 기준 한도 )
| 보증기관 | 보증비율 | 최대한도 | 대상 보증금 | 소득 자격 | 상환능력별(소득) 한도 | 특징 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주택금융공사(HF) | 80%(청년·신혼 90%) | 4억 원 | 수도권 7억 / 그외 5억 | 제한 없음 (한도만 소득 연동) | 연간 인정소득 − 부채상환예상액 + 우대 (계산기는 연소득×4.5로 근사) | 금리·보증료 저렴, 1주택 수도권 2억 제한 |
| 주택도시보증공사(HUG) | 80%(우대 90%) | 4억 원 | 수도권 7억 / 그외 5억 | 제한 없음 | 별도 소득 산식 없음(자격요건만) | 대출+반환보증 일괄(전세금안심대출) |
| SGI서울보증 | 80% | 5억 원 | 상한 관대 | 제한 없음 | — | 고액 전세 가능, 심사 빠른 편 |
전세대출은 LTV 무관·DSR 원금 제외(이자만 산입). HF ‘상환능력별 한도’는 인정소득·부채·상환방식에 따라 달라지므로 계산기 값은 근사치입니다 — 정확한 금액은 HF 예상보증금액 조회로 확인하세요. 표는 현행 규정 기준 참고치이며 상품·은행별로 다릅니다.
기금성 전세대출 (버팀목 시리즈) — 소득 상한은 여기에만 있습니다
부부합산 소득 상한은 주택도시기금의 저리 대출(버팀목 시리즈) 요건입니다. 소득이 낮다고 일반 보증(HF·HUG·SGI)이 제한되는 것이 아니라, 반대로 요건이 맞으면 더 낮은 금리의 기금 대출을 이용할 수 있는 것입니다.
| 상품 | 대상 | 소득 상한(부부합산) | 대상 보증금 | 대출 한도 | 금리(참고) |
|---|---|---|---|---|---|
| 버팀목 전세자금(일반) | 무주택 세대주 | 5,000만 | 수도권 3억 / 그외 2억 | 수도권 1.2억 / 그외 0.8억 (70% 이내) | 연 2%대~3%대 |
| 청년전용 버팀목 | 만 19~34세 무주택 | 5,000만 | 3억 | 2억 (80% 이내) | 연 1%대 후반~3%대 |
| 신혼부부전용 버팀목 | 혼인 7년 이내 | 7,500만 | 수도권 4억 / 그외 3억 | 수도권 3억 / 그외 2억 (80% 이내) | 연 1%대 중반~3%대 |
| 신생아 특례 버팀목 | 2년 내 출산·입양 | 1.3억 | 수도권 5억 / 그외 4억 | 3억 (80% 이내) | 연 1%대 초반~3%대 |
무주택·자산 요건, 다자녀 우대 등 세부 자격과 최신 금리는 주택도시기금 포털에서 확인하세요. 기금 금리·요건은 고시로 수시 변경됩니다.
규정·출처
- 금융위원회 「가계부채 관리 강화 방안」(2025.6.27) — 수도권·규제지역 주담대 6억 한도, 가격대별 차등, 생애최초 LTV 80%→70%, 수도권·규제지역 다주택·미처분 1주택 구입자금 금지
- 금융위원회 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」(2025.10.15 발표, 2025.10.16 시행) — 규제지역 일반 LTV 70%→40%(생애최초 제외), 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 3.0%
- 금융위원회 「2026년도 가계부채 관리방안」(2026.4.1) — 가격대별 한도 유지(규제지역 40% / 비규제 70%), 다주택자 주담대 만기연장 제한(2026.4.17~)
- 금융위원회 규제지역 추가 지정 관련 「긴급 가계부채 점검회의」(2026.6.30) — 화성 동탄·용인 기흥·구리 규제지역 추가 지정
- 스트레스 DSR 3단계(2025.7.1 시행) — 지방 주담대는 2단계(1.5%×50%=0.75%p)를 2026.12.31까지 한시 유지
- 한국주택금융공사(HF)·주택도시보증공사(HUG)·SGI서울보증 전세자금보증 상품 공시
- 은행연합회·금융감독원 DSR 산정 기준
경과규정 2025.10.15까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증빙하면 종전 규제가 적용됩니다. 시행일 전에 대출 신청접수를 마친 경우도 같습니다. 해당 여부는 은행이 증빙으로 판정하므로 이 계산기는 자동 판정하지 않고 선택 입력으로 받아 결과에 함께 표시합니다.
어떤 대출에 적용되는 규제인가
같은 ‘주담대’라도 대출 목적에 따라 걸리는 규제가 다릅니다. 이 계산기는 주택구입 목적 주택담보대출만 계산합니다.
| 대출 | 가격대별 한도·LTV 하향 | DSR·스트레스 DSR |
|---|---|---|
| 주택구입 목적 주담대 | 적용 — 이 계산기 대상 | 적용 |
| 생활안정자금 목적 주담대 | 미적용 (별도 한도 규정) | 적용 |
| 이주비대출 | 미적용 — 현행 6억원 유지 | 적용 |
| 중도금대출(집단대출) | 미적용. 단 잔금대출 전환 시 적용 | DSR 산정 제외 (잔금 전환 시부터 산입) |
| 전세자금대출 | 무관 (LTV 적용 안 함) | DSR 산정 제외 — 보증부는 이자만 산입 |
| 정책대출(디딤돌·보금자리 등) | 별도 기준 | 별도 기준 |
- 차주단위 DSR은 전 금융권 총 대출액이 1억원을 넘을 때 적용됩니다. 이 계산기는 보수적으로 항상 DSR을 적용하므로, 요건에 해당하지 않으면 실제 한도는 위 결과보다 높을 수 있습니다.
- 스트레스 DSR 3단계(2025.7.1~)는 전 금융권 주담대·신용대출·기타대출에 적용됩니다. 다만 신용대출은 잔액 1억원을 넘는 경우에만 스트레스 금리가 붙습니다.
- DSR 산정에서 아예 빠지는 대출: 전세자금대출 · 예·적금 담보대출 · 보험계약대출 · 서민금융상품 · 정부·지자체 협약대출 · 자연재해 긴급대출 · 300만원 이하 소액 신용대출.
- 만기까지 순수 고정금리면 스트레스 가산이 붙지 않습니다(0%p). 금리 유형을 정확히 골라야 한도가 맞습니다.