DSR 계산 구조와 한도

DSR 공식

한도

• 은행권: 차주단위 DSR 40%가 기본 규제선
• 비은행권: 50%가 기본 규제선
• 스트레스 DSR: 실제 납부금리가 아니라 한도 산정 금리에 가산합니다. 변동금리 주담대 기준 수도권·규제지역은 3.0%p, 지방 비규제지역은 0.75%p이며, 혼합형·주기형은 고정기간과 만기에 따라 적용비율이 달라집니다.

규제선 안에 들어와도 금융회사별 총량·신용평가·소득 인정 방식 때문에 실제 한도는 더 낮을 수 있습니다.

‘모든 대출’이란?

‘모든 대출’은 모든 부채를 예외 없이 더한다는 뜻이 아닙니다. 차주단위 DSR 적용 대상인지 먼저 보고, 대출 종류별 산정 방식과 제외 규정을 적용합니다.

• 주택담보대출 (원리금)
• 신용대출 — 잔액을 5년으로 나눠 연원리금 환산 (10년 만기여도)
• 카드론·현금서비스
• 자동차 할부 등 기타대출 — 상품별 산정만기를 적용
• 마이너스통장 — 약정한도 기준으로 신용대출에 포함

전세자금대출은 일반적으로 DSR 산정에서 제외됩니다. 다만 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 새로 받는 전세대출은 원금을 빼고 이자상환분만 DSR에 반영합니다. 버팀목 등 정책 목적 전세대출과 시행 전 계약 등은 예외가 있으므로 신청 은행에서 확인해야 합니다.

중도금·이주비대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출, 정책서민금융 등도 규정상 제외될 수 있습니다. ‘대출이 있다’는 이유만으로 임의 합산하지 마세요.

예시 — 연봉 7천만원, 신규 주담대 4억 (30년, 4.5%)

• 신규 주담대 월 원리금: 약 202.7만원 / 연 약 2,432만원
• 기존 신용대출 5천만원, 금리 6% 가정 → 원금 5년 환산 1,000만원 + 이자 300만원
• 합계 연 원리금: 약 3,732만원
• 명목금리 기준 DSR: 3,732만 ÷ 7,000만 × 100 = 약 53.3%
• 실제 한도 심사에서는 지역·금리유형에 따른 스트레스 금리까지 적용돼 DSR이 더 높아질 수 있습니다.

한도를 점검할 순서

1. 기존 신용대출 잔액과 한도성 대출 정리: 상환·해지 효과를 은행 산식으로 다시 확인합니다.
2. 만기와 상환방식 비교: 긴 만기는 연 원리금을 낮추지만 총이자는 늘어납니다.
3. 소득 합산 요건 확인: 배우자 소득은 공동차주 등 금융회사가 인정하는 구조여야 하며, 공동명의만으로 자동 합산되지 않습니다.
4. 금리유형 비교: 순수 고정·혼합·주기·변동형에 따라 스트레스 적용비율이 다릅니다.
5. 정책상품 자격 확인: 디딤돌·보금자리론 등은 일반 주담대와 한도 규칙이 다릅니다.

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