기금·정책 대출 총정리 — 매매는 디딤돌, 전세는 버팀목
대출을 알아보는 순서는 항상 기금·정책상품 먼저, 시중은행은 그다음입니다. 매매는 디딤돌·보금자리론(아낌e), 전세는 버팀목 계열 — 자격만 맞으면 금리가 1~2%p 낮습니다.
기금 대출이란 — 재원부터 이해하면 상품이 보인다
흔히 묶어서 "정책대출"이라 부르지만 재원과 운영 주체가 다른 두 갈래입니다.
| 구분 | 주택도시기금 (국토부) | 한국주택금융공사 (HF) |
|---|---|---|
| 재원 | 청약통장 납입금·국민주택채권 | 주택저당증권(MBS) 발행 |
| 매매(구입) | 디딤돌 · 신생아 특례(구입) · 청년주택드림 | 보금자리론 (온라인 신청 = 아낌e-보금자리론, 금리 0.1%p 우대) |
| 전세(임차) | 버팀목 계열 (일반·청년·신혼·신생아 특례) | 전세자금보증(은행 전세대출의 보증) — 한도 계산기 참고 |
| 신청 경로 | 기금e든든(온라인) 또는 위탁은행 5곳 | HF 홈페이지·스마트주택금융 앱·은행 |
즉 "기금 대출"은 좁게는 주택도시기금 상품(디딤돌·버팀목)을, 넓게는 HF 보금자리론까지 포함해 부릅니다. 이 글은 둘 다 다룹니다.
구입(매매) 자금 — 비교표
| 상품 | 대상 | 주택가격 | 한도 | 금리(연) |
|---|---|---|---|---|
| 디딤돌 | 부부 합산소득 6천만 이하 (생애최초·신혼은 7천) | 5억 이하 | 최대 2.5억 (신혼·다자녀 4억) | 2.45~3.55% |
| 보금자리론 (u-보금자리) | 부부 합산소득 7천만 이하 (신혼 8.5천) | 6억 이하 | 최대 3.6억 | 3.7~4.0% |
| 특례보금자리 | 한시 종료, 신생아특례로 대체 | — | — | — |
| 신생아 특례 (구입) | 2년 내 출산 가구, 부부합산 1.3억 이하 | 9억 이하 | 최대 5억 | 1.6~3.3% |
| 청년주택드림 | 만 19~34세, 연소득 7천 이하, 무주택 | 6억 이하 | 최대 4억 (분양가 80%) | 2.2~3.6% |
| 일반 주담대 (시중은행) | 제한 없음 | 제한 없음 | DSR·LTV 범위 내 | 4.0~5.5% |
2026년 기준. 한도·금리·자격은 수시로 변경됩니다. 신청 전 반드시 주택도시기금·HF 홈페이지에서 최신 조건 확인.
① 디딤돌 — 가장 보편적인 서민 정책상품
주택도시기금에서 운영. 부부 합산 소득 6천만 원 이하(신혼·생애최초 7천만 원, 다자녀 8천5백만 원), 주택가격 5억 원 이하인 무주택자가 대상. 한도는 최대 2.5억(신혼·다자녀 4억), 기간 최대 30년. 금리가 가장 저렴한 정책상품이지만 한도가 작아 9억 이상 주택 구매는 보금자리·일반 주담대로 보완해야 합니다.
- 신청: 주택도시기금 위탁은행 (국민·우리·신한·농협·기업)
- 필수 서류: 소득증빙·주민등록등본·세대원 무주택증명·매매계약서
- 중도상환수수료: 3년 이내 1.2%
② 보금자리론 — 중산층 장기 고정금리
HF 주택금융공사 상품. 소득 한도가 디딤돌보다 높고(부부합산 7천만, 신혼 8천5백만), 주택가격 한도도 6억으로 더 넓음. 최장 50년 고정금리로 운영해 금리 변동 리스크가 없습니다. 한도 최대 3.6억.
- 신청: HF 주택금융공사 또는 은행 (디딤돌과 같은 위탁은행)
- 특화: 다자녀·신혼·생애최초 우대금리
- 아낌e-보금자리론: 같은 상품을 은행 창구 대신 온라인(전자약정)으로 신청하면 금리 0.1%p를 아껴주는 방식 — 조건이 같다면 아낌e가 항상 유리
③ 신생아 특례 — 최대 5억 · 1%대 금리
최근 2년 이내 출산 가구를 대상으로 한 강력한 우대 상품. 금리 1.6~3.3%, 한도 최대 5억, 주택가격 9억 이하까지 가능. 부부 합산 소득 1.3억 이하. 도입 이후 가장 인기 있는 정책상품입니다.
- 구입 자금 외 ‘신생아 특례 전세자금대출’도 별도 운영
- 출산 자녀 1인당 금리 0.2%p씩 추가 인하
④ 청년주택드림 — 만 34세 이하 무주택
만 19~34세, 연소득 7천만 원 이하, 무주택자가 대상. 주택가격 6억 이하, 분양가의 80% 한도. 청약통장 가입자에게 가산금리 우대. 2024년부터 시행되는 청년 특화 상품입니다.
- 청약 당첨 시 ‘청년주택드림 청약통장’과 연계해 우대
- 분양·매매 모두 가능 (조합원입주권 별도)
전세 기금대출 — 버팀목 계열 총정리
전세는 주택도시기금 버팀목이 기본입니다. 은행 일반 전세대출(HF·HUG·SGI 보증)보다 금리가 통상 1%p 이상 낮으므로, 자격이 되면 무조건 버팀목부터 확인하세요.
| 상품 | 대상(부부합산 소득) | 대상 보증금 | 대출 한도 | 금리(연) |
|---|---|---|---|---|
| 일반 버팀목 | 5천만 이하 · 무주택 세대주 | 수도권 3억 / 그외 2억 | 수도권 1.2억 / 그외 8천 (보증금의 70%) | 2.3~3.3% |
| 청년전용 버팀목 | 만 19~34세 · 5천만 이하 | 3억 이하 | 최대 2억 (보증금의 80%) | 2.0~3.1% |
| 신혼부부 버팀목 | 혼인 7년 내 · 7.5천만 이하 | 수도권 4억 / 그외 3억 | 수도권 3억 / 그외 2억 (80%) | 1.5~2.9% |
| 신생아 특례(전세) | 2년 내 출산 · 1.3억 이하 | 수도권 5억 / 그외 4억 | 최대 3억 (80%) | 1.1~3.0% |
- 신청 시점: 임대차계약 체결 + 계약금 5% 이상 지급 후, 잔금일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내
- 신청 경로: 기금e든든에서 온라인 사전 자격심사 → 위탁은행(국민·우리·신한·농협·기업) 방문
- 버팀목 vs 은행 전세대출: 소득이 기준을 넘으면 은행 전세대출(HF·HUG·SGI 보증)로 — 대출 한도 시뮬레이터의 전세자금대출 탭에서 기관별 한도를 비교하세요
- 표의 수치는 기준 시점 참고치이며 소득 구간별 금리 차등·우대금리(가점)가 따로 있습니다 — 신청 전 기금e든든에서 최신 조건 확인
⑤ DSR·LTV는 정책상품도 적용
정책상품도 DSR(1금융 40%)과 LTV 한도를 따릅니다. 다만:
- 디딤돌·보금자리는 DSR 산정 시 우대 (실제 대출액보다 적게 계산)
- 신생아특례·청년주택드림은 LTV 80%까지 가능 (생애최초·신혼)
- 2024년 도입된 ‘스트레스 DSR’도 적용 → 한도가 10~20% 줄어듬
정확한 한도는 DSR 한도 계산기로 미리 점검하세요.
신청 순서 — 한 번에 끝내기
- D-30: 자격 확인 (소득증빙·신용점수·주택가격)
- D-21: 위탁은행 사전심사 신청 (디딤돌·보금자리 모두 같은 은행)
- D-14: 본 심사 → 한도 확정
- D-7: 감정평가 (한국감정원)
- 잔금일: 대출 실행 + 근저당 설정 (법무사 동행)