2026 부동산 세제 개편안 — 종부세·양도세 무엇이 달라지나

1. 지금 적용되는 법인가 — 아직 아니다

발표됐다고 바로 세금 계산식이 바뀌는 것은 아닙니다. 국회 통과와 공포, 시행령 확정이 남았습니다. 따라서 현재 거래·신고는 현행 법령으로 판단하고, 2027년 이후 매도·보유 계획을 세울 때 개편안을 시나리오로 함께 보는 것이 안전합니다.

2. 누가 유리하고 불리한가

정부가 제시한 ‘시가 약 20억·30억·40억’은 공시가격을 시가로 환산한 설명용 수준입니다. 실제 과세는 공시가격·과세표준·공제요건으로 판단합니다.

3. 종부세 — 2027년부터 거주·가액 중심으로

과세대상과 기본공제

1세대 1주택자는 공시가격 합계가 14억원을 넘을 때 과세대상이 됩니다. 다만 과세대상이 된 뒤 과세표준 계산에 빼는 기본공제는 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 갈립니다. ‘1주택이면 모두 14억원 공제’로 이해하면 안 됩니다.

공정시장가액비율·세율·세액공제

• 공정시장가액비율 — 현행 60%에서 2027년 70%로 인상. 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%가 적용될 예정입니다(1세대 1주택 제외).
• 세율 — 2027년에는 과세표준 6억~12억원 구간이 1.0%에서 1.3%로 오르고, 2028년부터 주택 수 구분 없이 과세표준별 0.5~5.0% 단일 체계로 바뀝니다.
• 1주택 세액공제 — 고령자 공제는 유지하되 보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꿉니다. 2027년은 절반으로 줄인 보유공제와 거주공제 중 큰 금액을, 2028년부터는 거주공제만 적용합니다.
• 공제금액 한도 — 연령·거주기간 공제율은 합계 최대 80%지만 세액공제 금액은 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원 한도가 생깁니다.
• 세부담 상한 — 전년 재산세와 종부세 합계의 150%에서 200%로 올라갑니다.

종부세율 예정표

세율은 과세표준 구간별 누진세율입니다. 공시가격에 표의 최고세율을 바로 곱하는 방식이 아닙니다.

4. 양도세 — 보유공제를 거주공제로 바꾼다

1세대 1주택 장기거주 소득공제

최대 공제율 80%만 보면 변화가 없어 보이지만, 실제로는 거주하지 않은 기간의 공제가 단계적으로 사라집니다. 1주택이어도 오래 보유만 하고 거주하지 않았다면 매도 시점별 세액 차이가 커질 수 있습니다.

공제액 한도와 장기 거주자 기본공제

• 장기거주 소득공제 금액 한도 — 2028년 인별·연간 및 양도물건별 각각 20억원, 2029년 이후 각각 10억원 한도가 신설됩니다. 공동명의·분할양도는 지분 또는 양도비율로 안분합니다.
• 10년 이상 거주 1주택 — 양도가액 30억원 이하라면 2027년부터 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 늘어납니다. 특수관계인 양도·비거주자는 제외되고, 250만원 초과분은 해당 주택 양도분에만 씁니다.
• 부득이한 비거주 — 취학·전근·1년 이상 치료·학교폭력 피해·해외 근무·60세 이상 직계존속 동거봉양 등은 요건을 충족하면 최장 3년을 거주기간으로 인정할 예정입니다. 다만 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건까지 대신해 주는 것은 아닙니다.

다주택자 중과는 2년간 낮춘다

보유기간 2년 이상 주택에 한정합니다. 정부안에는 중과가 재개된 2026년 양도분도 법 통과 후 2027년 예정·확정신고 때 완화세율을 적용하는 특례가 포함돼 있습니다. 중과 배제는 아니고 가산세율을 낮추는 것입니다.

65세 이상 1주택자의 비수도권 이주

양도일 기준 65세 이상, 1세대 1주택, 수도권 주택에서 양도일 현재 2년 계속 거주하고 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 사람이 양도 후 6개월 내 비수도권으로 실제 이주하면 2027년 양도세 50%(최대 5억원), 2028년 30%(최대 3억원)를 감면하는 안입니다. 5년 내 수도권 재이주·주택 재취득 등 사후관리 요건을 어기면 감면세액과 이자를 납부해야 합니다.

5. 일시적 2주택·지방 세컨드홈

조정대상지역 일시적 2주택 처분기한

조정대상지역의 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득하면 종전주택 양도기한을 신규주택 취득일부터 3년 이내에서 2년 이내로 줄이는 안입니다. 양도세는 2026-10-01 이후 종전주택 양도분부터 적용할 예정이지만, 2026-08-03 이전 주택·분양권 등을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 종전 규정을 적용하는 경과조치가 있습니다.

지방 세컨드홈 특례 확대

• 1주택자가 일정 지방주택을 추가 취득해도 기존주택에 양도세·종부세 1세대 1주택 특례를 적용하는 지역을 확대합니다.
• 인구감소관심지역 등의 공시가격 상한은 4억원에서 6억원으로 높이고, 그 밖의 일부 비수도권 지역도 공시가격 4억원 한도로 추가할 예정입니다.
• 세부 대상지역은 대통령령에서 정합니다. ‘지방이면 모두 해당’하는 제도가 아닙니다.
• 확대 규정은 2027-01-01 이후 취득분부터 적용할 예정입니다.

6. 상황별로 무엇을 확인할까

7. 지금 할 일 — 거래 전 확인 순서

1. 현행법과 개편안을 분리 — 2026년 신고는 원칙적으로 현행 계산, 2027년 이후 계획은 개편안 시나리오 추가
2. 거주 증빙 정리 — 주민등록뿐 아니라 실제 거주 사실을 확인할 수 있는 자료와 부득이한 이전 사유 자료 보관
3. 연도별 세액 비교 — 특히 비거주 1주택·다주택은 2027, 2028, 2029년 양도 시 세액을 각각 계산
4. 계약일·계약금 영수증 보관 — 일시적 2주택 경과조치처럼 특정 기준일 전 계약과 계약금 지급을 함께 요구할 수 있음
5. 국회 통과 결과 재확인 — 정부안과 최종 법률이 같다고 가정해 잔금일·전입·매도 순서를 확정하지 않기

공식 자료

• 재정경제부 — 2026년 세제개편안 상세본(PDF)
• 재정경제부 — 부동산 세제 개편 관련 주요 질의·의견 설명
• 정책브리핑 — 2026년 세제개편안 주요 내용
• 국가법령정보센터 — 현행 종합부동산세법 · 현행 소득세법

자료 기준일: 2026-08-15. 이 글은 일반 정보이며 개별 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 최종 개정 법령과 본인의 주택 수·거주 사실·취득 및 양도일을 세무 전문가와 확인하세요.