전세
보증금 보호
보증금 지키는 3종 세트
한 줄 결론
‘대항력 + 우선변제권 + 보증보험’을 잔금일 ‘같은 날’에 모두 갖춰야 보증금이 안전합니다. 한 가지라도 빠지면 위험.
1단계 — 대항력
대항력 = 전입신고 + 점유(주택 인도). 둘 조건이 갖춰진 다음 날 0시부터 발생합니다. 임대인이 바뀌어도(매매·증여), 임차인으로서의 권리를 유지할 수 있는 가장 기본 권리입니다.
주의: 전입신고만 하고 실제 거주(이사)는 하지 않은 경우, 대항력이 생기지 않습니다. ‘점유’는 실제 짐을 들이고 사는 행위를 의미합니다.
2단계 — 우선변제권
우선변제권 = 대항력 + 확정일자. 경매·공매가 진행될 때, 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 확정일자는 행정복지센터(주민센터)·등기소·정부24 온라인에서 무료 발급.
발생 시점: 확정일자를 받은 당일부터 효력 발생. 다만 대항력(전입신고+점유)이 함께 갖춰져야 의미가 있습니다.
3단계 — 보증보험
대항력·우선변제권이 있어도 경매가 부진하거나 시세보다 낮게 낙찰되면 보증금을 다 받지 못할 수 있습니다. 이때 마지막 안전망이 전세보증보험입니다.
HUG (주택도시보증공사)
가장 보편적. 보증료 연 0.122~0.154%. 아파트 7억·다세대는 공시가 126% 이내.
HF (주택금융공사)
전세대출과 패키지로 가입. 전세대출 받으면 가입이 강제되는 경우 많음.
SGI 서울보증
민간보증사. 자격 조건이 비교적 유연. 보증료는 HUG보다 약간 비쌈.
잔금일 ‘동시 처리’가 핵심
대항력은 ‘전입신고+점유 다음 날 0시’부터 발생합니다. 즉, 잔금일 당일에 임대인이 새 근저당을 설정하면 그 근저당이 ‘선순위’가 됩니다. 따라서:
- 잔금일 아침 등기부 재발급 — 근저당 새로 안 잡혔는지 확인
- 잔금 송금
- 전입신고 + 확정일자 — 행정복지센터 또는 정부24 즉시 처리
- 보증보험 가입 신청 — HUG·HF·SGI 중 1곳
- 관리비·열쇠 인수
이 모든 절차를 잔금일 단 하루에 끝내는 것이 핵심입니다.
흔한 실수 5가지
전입신고만 하고 이사 안 함
대항력 미발생. 점유(실제 거주)가 함께 필요.
확정일자만 받고 전입신고 안 함
우선변제권 미발생. 대항력 + 확정일자가 한 세트.
잔금일 며칠 후 전입신고
그 사이 새 근저당이 잡히면 후순위. 반드시 잔금일 당일.
보증보험 가입 안 함
대항력·우선변제권이 있어도 경매 부진 시 회수 어려움.
전입신고 주소 오류
‘동·호수’까지 정확히. 빌라·다세대는 호수 표기 빠지면 무효.
소액임차인 최우선변제
보증금이 일정 금액 이하인 ‘소액임차인’은 다른 권리보다 우선하여 일부 금액을 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제8조). 지역별·시점별 한도:
| 지역 | 보증금 한도 | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
출처: 주택임대차보호법 시행령 (2026 기준)
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면책 본 글은 일반 정보 제공용입니다. 보증보험 자격·요율은 시점에 따라 변경되므로 가입 전 보증사 홈페이지에서 최신 조건을 확인하세요.
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