깡통전세 · 전세사기 판별법

깡통전세란?

전세 보증금이 매매 시세에 근접하거나 초과하는 상태입니다. 임대인이 보증금을 못 돌려주거나, 경매가 진행되면 보증금 회수가 불가능합니다. 전세가율(보증금 ÷ 매매시세) 80% 이상은 위험 구간입니다.

위험 신호 10가지 — 하나라도 해당되면 재검토

1. 전세가율 ≥ 80% — 시세 10% 하락 시 보증금 일부 회수 불가. 90% 이상은 절대 금지.
2. 신축 빌라·다세대로 시세 형성 안 됨 — 매매 거래 자체가 없어 적정 시세 판단 불가. 분양가가 부풀려진 경우 많음.
3. 등기부에 근저당·가압류·신탁 — 보증금보다 선순위. 경매 시 후순위인 임차인은 회수 어려움.
4. 임대인이 다수 부동산 보유 (특히 빌라·오피스텔) — 동시다발 미반환 사례 빈번. ‘공인중개사 등록 임대사업자’ 여부 확인.
5. 임대인의 국세·지방세 체납 — 보증금보다 우선변제. 임대인이 ‘납세증명서’ 제출 거부하면 계약 거부.
6. 시세보다 비정상적으로 낮은 보증금 — 빠르게 임차인 모집해 보증금만 챙기는 사기 패턴.
7. 전입신고·확정일자·보증보험 중 하나라도 ‘불가’ — 보호 장치 결격. 계약 재검토 권장.
8. 임대인 본인이 아닌 ‘바지 사장’ 명의 — 채무·사기 회피용 명의 도용. 계약 후 보증금 회수 매우 어려움.
9. ‘직거래’·‘약식 계약서’ 권유 — 표준계약서·중개인 거부는 명백한 사기 신호.
10. HUG·HF·SGI 보증보험 가입 거절 — 보증사들이 ‘위험 매물’로 판단했다는 객관적 근거. 절대 계약 금지.

안전 매물 판별 공식

다음 부등식을 만족해야 안전합니다:

HUG 전세보증보험 — 가입 가능 여부가 1차 필터

HUG(주택도시보증공사)는 위험 매물의 보증을 거절합니다. 즉, HUG가 가입을 거절하는 매물 = 위험 매물입니다. 가입 한도(2026 기준):

• 아파트: 매매시세의 100% 이내 보증금 (단, 7억 한도)
• 다세대·연립·단독: 공시가의 126% 이내 보증금
• 오피스텔: 별도 기준

HUG 외에 HF·SGI서울보증도 비슷한 보증을 제공하므로 세 곳 모두 가입 가능 여부를 확인하세요.

전세사기 유형 — 자주 보이는 5가지 패턴

피해 발생 시 — 법무부 전세사기 피해자 지원

이미 피해를 입었다면 다음 절차로 대응:

1. 임차권등기명령 신청 (대법원, 보증금 못 받고 이사 가야 할 때)
2. 보증보험 청구 (HUG/HF/SGI 가입 시)
3. 보증금 반환청구 소송 (소액사건심판으로 빠르게)
4. 전세사기 피해자 지원센터 — 정부 종합 지원 (특별법 적용 시 LH 매입·우선매수권 등)

관련 자료

• HUG 전세보증보험 — 가입 가능 여부 사전 조회
• 인터넷등기소 — 등기부 발급
• 정부24 — 건축물대장·전입세대열람
• 실거래가 — 매매·전세 시세 비교
• 전세사기 피해자 지원센터
• 대법원 (임차권등기명령)