전세 특약, 이것만은

한 줄 결론

법무부 표준임대차계약서를 그대로 쓰되, 특약 6가지를 추가하세요. 이 6가지가 보증금 보호의 ‘서면 근거’가 됩니다.

꼭 들어가야 할 6가지 특약

① 전입·확정일자 협조

‘임차인의 전입신고 및 확정일자 부여에 임대인이 협조한다.’ — 거부 시 계약 해지 + 보증금 즉시 반환 조항 포함.

② 근저당 말소·신규 설정 금지

‘계약일 기준 등기부의 근저당(채권최고액 OO원)은 잔금일 이전까지 말소하며, 잔금일까지 새로운 근저당·가압류·전세권 등을 설정하지 않는다.’

③ 선순위 임차인 없음

‘잔금일 기준 본 주택에 선순위 임차인이 없음을 임대인이 확인한다. 사실과 다를 경우 계약 해지 + 보증금 반환 + 손해배상.’ — 다가구·다세대 필수.

④ 국세·지방세 체납 없음

‘임대인은 잔금일 기준 국세·지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 임차인 요청 시 납세증명서를 제공한다.’

⑤ 보증보험 가입 협조

‘임차인의 전세보증보험(HUG/HF/SGI) 가입에 임대인이 협조하며, 보증사 심사 결과 가입 불가 시 계약 해지 + 보증금 반환.’ — 가입 거절 매물 사전 방어.

⑥ 원상회복 범위

‘계약 체결 시 본 주택의 상태 사진(별첨)을 기준으로 원상회복 의무를 정하며, 자연 소모분(도배 변색·바닥재 자연 마모 등)은 임차인 부담에서 제외한다.’