계약갱신요구권 정리

핵심 요건

• 행사 시점: 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
• 행사 방법: ‘서면’이 가장 안전 (내용증명·문자·이메일도 인정)
• 횟수: 1회 한정
• 갱신 기간: 2년
• 보증금·차임 인상: 5% 한도 (주택임대차보호법 제7조)

임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유

1. 임차인이 2기 이상의 차임을 연체
2. 임차인이 거짓 등 부정한 방법으로 임차
3. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대(轉貸)
4. 임차인이 임대인 동의 없이 주택을 고의로 파손
5. 임대인이 본인·직계존비속의 ‘실거주’ 목적으로 사용
6. 주택의 전부·일부가 멸실되어 임대차 목적 달성 불가
7. 주택 재건축·재개발이 확정되어 철거·재건축이 필요
8. 임차인이 임대인에게 상당한 보상을 제공
9. 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반

특히 ⑤번 ‘실거주’ 사유로 거절한 후 임대인이 다른 사람에게 임대하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다(법 제6조의3 제5항).

묵시적 갱신과의 차이

임차인 입장에서는 묵시적 갱신이 더 유리한 경우가 많습니다 (인상 0% + 언제든 해지 가능). 갱신요구권은 ‘임대인이 명확히 갱신 거절 의사를 표시한 경우’에만 사용하는 것이 합리적.

인상 5% 적용 — 실제 계산

현재 전세 5억 → 갱신 시 최대 5억 2,500만원. 월세는 ‘보증금 + 월세 × 100’으로 환산한 총액 기준으로 5% 한도. 월세↔전세 계산기 참고.

관련 자료

• 주택임대차보호법 제6조의3·제7조
• 법무부 (표준임대차계약서)
• 보증금 못 받을 때 — 임차권등기명령