보증금 못 받을 때 — 임차권등기명령

한 줄 결론

만기 도래 후 보증금 미반환 → ① 내용증명 → ② 임차권등기명령 → ③ 보증보험 청구 → ④ 보증금반환소송. 시간 끌지 말고 만기 1~3개월 전부터 준비하세요.

1단계 — 내용증명 발송 (만기 2개월 전부터)

만기 도래 + 이주 의사를 명확히. 보증금 반환 청구를 ‘서면(내용증명)’으로 통지. 우체국 또는 epost.go.kr에서 발송. 통상 만기일 기준 보증금 반환 의무가 있으므로, 이 시점부터 임대인은 지연이자(연 5%)도 부담합니다.

만기가 지났는데 보증금을 못 받고 이사를 가야 한다면, 대항력·우선변제권을 유지하기 위해 ‘임차권등기명령’을 신청합니다. 임차권등기 후에는 이사를 가도 대항력·우선변제권이 유지됩니다.

⚠

임차권등기 ‘완료 전’ 이사 금지 등기 완료를 확인한 후에 이사. 등기 전에 이사하면 대항력·우선변제권을 잃어 다른 채권자에게 밀립니다.

전세보증보험에 가입했다면 보증사에 청구. 통상 임차권등기 + 내용증명 발송 후 신청 가능. 1~2개월 내 보증사가 대신 지급하고 임대인에게 구상권 행사.

보증보험 없이 임대인이 끝까지 반환하지 않으면 소송. 보증금 3억 이하는 ‘소액사건심판’으로 신속 처리 가능 (3~6개월).

2023년 시행된 ‘전세사기피해자지원법’으로 피해자로 인정되면: