보증금 못 받을 때 — 임차권등기명령

1단계 — 내용증명 발송 (만기 2개월 전부터)

만기 도래 + 이주 의사를 명확히. 보증금 반환 청구를 ‘서면(내용증명)’으로 통지. 우체국 또는 epost.go.kr에서 발송. 다만 계약이 끝났다는 사실만으로 지연손해금이 자동 발생하는 것은 아닙니다. 보증금 반환과 주택 인도는 보통 동시이행 관계이므로, 집을 넘기거나 언제든 넘길 수 있도록 준비해 알린 시점도 함께 확인해야 합니다. 날짜별 계산은 전세보증금 지연손해금 안내를 참고하세요.

2단계 — 임차권등기명령 (이사 가야 할 때)

만기가 지났는데 보증금을 못 받고 이사를 가야 한다면, 대항력·우선변제권을 유지하기 위해 ‘임차권등기명령’을 신청합니다. 임차권등기 후에는 이사를 가도 대항력·우선변제권이 유지됩니다.

• 신청처: 임차주택 소재지 관할 지방법원 또는 등기소
• 비용: 인지대·등록세 약 5~10만원
• 처리 기간: 2~4주
• 전자소송: 대법원 전자소송에서 온라인 신청 가능

3단계 — 보증보험 청구 (HUG/HF/SGI)

전세보증보험에 가입했다면 보증사에 청구. 통상 임차권등기 + 내용증명 발송 후 신청 가능. 1~2개월 내 보증사가 대신 지급하고 임대인에게 구상권 행사.

• HUG: 콜센터 1566-9009
• HF: 1688-8114
• SGI: 1670-7000

4단계 — 보증금반환소송 (보증보험 없을 때)

보증보험 없이 임대인이 끝까지 반환하지 않으면 소송. 보증금 3억 이하는 ‘소액사건심판’으로 신속 처리 가능 (3~6개월).

• 전자소송: 변호사 없이 본인 진행 가능
• 승소 후: 임대인 재산에 강제집행 (압류·경매)
• 대한법률구조공단 (132): 무료 법률 상담 + 소장 작성 지원

전세사기 특별법 — 피해자 지원

2023년 시행된 ‘전세사기피해자지원법’으로 피해자로 인정되면:

• 경매 시 우선매수권
• LH의 주택 매입·임대
• 저금리 대환대출
• 긴급 생계자금 지원

신청: 전세사기피해자 지원센터(jeonse.molit.go.kr)

관련 자료

• 주택임대차보호법
• 대법원 전자소송
• 대한법률구조공단 (132)
• 전세보증금 보호 요건