주택담보대출 구조와 신청 절차
집을 사려고 마음먹은 순간부터 막막해지는 건 “누구한테 먼저 물어보나”입니다. 주변에 대출을 겪어 본 사람이 없으면 어디서부터 손대야 할지 감이 안 오고, 계약서를 쓰고 나서야 한도가 부족한 걸 알기도 합니다. 이 글은 물어볼 사람이 없다는 전제에서, 상담 → 심사 → 계약 → 잔금일 기표 → 등기까지 실제 순서대로 정리한 안내입니다.
이 글에서 알 수 있는 내용
- 주변에 물어볼 사람이 없을 때 어디서부터 시작하는지
- 한도를 깎는 세 관문 — LTV · DSR · 방공제
- 근저당 채권최고액을 왜 대출금의 110~120%로 잡는지
- 채권할인비용이 정확히 무슨 돈인지
- 은행 법무사 · 매수인 법무사 · 셀프등기의 차이와 비용 부담 주체
- 잔금일에 “기표됐다”는 말의 뜻과 그 돈이 어디로 가는지
- 실행 후에 챙길 것 — 금리인하요구권 · 중도상환수수료 · 대환
주담대는 인맥이 아니라 서류로 결정됩니다. 은행 지점을 찾아가기 전에 가심사로 한도부터 확인하고, 계약서를 쓰기 전에 한도를 확정하세요. 근저당 채권최고액이 대출금보다 큰 것은 정상이며(이자·비용까지 담보), 근저당 설정비용은 2011년 이후 대부분 은행 부담이지만 국민주택채권 할인비용·인지세 절반·말소비용은 차주 몫으로 남습니다. 잔금일에 대출금은 내 통장을 거치지 않고 매도인 계좌로 바로 나가는 것이 일반적입니다.
전체 흐름 한 장
주담대는 “돈을 빌리는 절차”와 “소유권을 옮기는 절차”가 잔금일 하루에 동시에 벌어집니다. 이 두 줄기가 어떻게 만나는지를 먼저 보면 나머지가 쉬워집니다.
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혼자서 시작하기 — 어디서부터 알아보나
“주거래 은행에 아는 분이 있다”는 것이 금리를 크게 바꾸지는 않습니다. 한도와 금리는 규제와 내 소득·신용으로 거의 결정되고, 나머지는 상품 선택과 우대금리 조합입니다. 아무 연고 없이도 갈 수 있는 경로는 이렇습니다.
먼저 스스로 계산해 본다 (D-60 ~ D-30)
금리를 공개된 곳에서 비교한다
가심사(사전심사)를 받는다
창구를 고른다 — 지점 / 비대면 / 대출상담사
정식 신청 — 계약서가 나온 뒤
한도를 깎는 세 관문
한도는 “집값의 몇 %”로 끝나지 않습니다. 세 가지 관문을 모두 통과한 가장 작은 값이 내 한도입니다.
집값 기준
내 소득 기준
담보 자체의 차감
방공제 금액 (지역별 최우선변제액)
| 지역 | 보증금 한도 | 최우선변제액 = 공제액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
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서류와 심사
심사에서 은행이 보는 것은 세 가지입니다 — 담보가 얼마인가 · 소득이 얼마인가 · 기존 빚이 얼마인가. 서류도 그 세 줄기로 나뉩니다.
| 구분 | 주요 서류 | 메모 |
|---|---|---|
| 본인 확인 | 신분증, 주민등록등본·초본, 가족관계증명서 | 세대원 구성으로 주택 수·무주택 여부를 봅니다 |
| 소득 (근로자) | 재직증명서, 근로소득원천징수영수증, 건강보험 자격득실확인서 | 정규 소득 증빙이 가장 유리합니다 |
| 소득 (사업자) | 소득금액증명원, 사업자등록증명, 부가세과세표준증명 | 신고 소득 기준. 매출이 아니라 신고된 소득입니다 |
| 담보 | 매매계약서, 등기부등본, 건축물대장 | 은행이 감정평가를 별도로 진행합니다 |
| 부채 | (자동 조회) 신용정보원 부채 현황 | 말하지 않아도 다 보입니다. 숨길 수 없습니다 |
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근저당과 채권최고액 — 왜 110~120%인가
3억을 빌렸는데 등기부에 3억 6천만 원이 찍힙니다. 사기당한 게 아니라, 근저당권이라는 제도의 구조입니다.
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그래서 실무에서 이렇게 씁니다
잔금일 — “기표됐다”는 말의 뜻
기표(起票)는 은행이 대출 전표를 발생시켜 실제로 돈이 나가는 것을 말합니다. 잔금일 오전, 다들 “기표 났어요?”만 반복하는 이유는 그 한 번의 처리로 모든 것이 연쇄적으로 풀리기 때문입니다.
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법무사, 왜 두 명인가
잔금일에 “은행 법무사”와 “제 법무사”라는 말이 오갑니다. 두 사람이 아니라 두 개의 등기가 있기 때문입니다.
| 구분 | 은행 지정 법무사 | 매수인 법무사 |
|---|---|---|
| 맡는 등기 | 근저당권 설정등기 | 소유권 이전등기 |
| 누가 고르나 | 은행이 지정 | 매수인이 자유롭게 선임 |
| 비용 부담 | 은행 부담(설정 관련 등록면허세·보수 등) | 매수인 부담 |
| 인지세 | 대출약정서 인지세는 은행과 차주가 각 50%씩 부담하는 것이 일반적 | |
| 실무 | 은행 지정 법무사가 두 건을 함께 처리하는 경우가 많음. 이때도 이전등기 보수는 매수인이 별도로 지급 | |
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다만 설정비 전체가 은행 몫이 된 것은 아닙니다. 국민주택채권 매입 할인비용은 차주 부담으로 남았고, 대출약정 인지세는 절반씩, 나중의 근저당 말소비용도 차주 몫입니다. “설정비는 은행이 낸다”는 말만 알고 있으면 창구에서 채권할인비용을 청구받을 때 오해가 생깁니다 — 요구받은 돈이 어느 항목인지를 확인하세요.
대출·등기에 붙는 비용
“대출받는 데 돈이 든다”는 말의 실체입니다. 누가 내는지를 함께 보세요 — 은행이 내야 할 것을 청구받는 일이 없어야 합니다.
| 항목 | 내용 | 부담 주체 |
|---|---|---|
| 등록면허세 (근저당) | 채권최고액의 0.2% + 지방교육세(등록면허세의 20%) | 은행 |
| 설정 법무사 보수 | 근저당 설정등기 대행 | 은행 |
| 등초본 열람료 등 | 설정등기 부대 실비 | 은행 |
| 국민주택채권 할인비용 (설정분) | 근저당 설정등기 시 의무 매입분의 할인손실. 설정금액의 1% 매입 — 설정금액 2천만원 미만이면 면제 | 차주 |
| 인지세 (대출약정) | 금액 구간별 정액 (인지세법 제3조) | 은행 50% / 차주 50% |
| 감정평가 수수료 | 담보 감정. 외부 감정평가는 은행 부담이 원칙 | 은행 (상품별 확인) |
| MCI · MCG 보험(보증)료 | 방공제 면제용 | 차주 |
| 근저당권 말소비용 | 대출 상환 후 근저당 지우는 비용 | 차주 |
| 취득세·지방교육세·농특세 | 소유권 이전에 따른 세금 | 매수인 |
| 국민주택채권 할인비용 (이전분) | 소유권 이전등기 시 의무 매입분의 할인손실. 시가표준액 × 지역·구간별 매입률 | 매수인 |
| 이전등기 법무사 보수 | 소유권 이전등기 대행 + 부가세 | 매수인 |
| 등기신청 수수료 | 등기소 납부 정액 | 매수인 |
| 중개보수 | 거래금액별 상한요율 | 매수인·매도인 각자 |
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채권할인비용의 정체
잔금 명세서에서 가장 낯선 항목입니다. “채권을 사는데 왜 손해를 보고, 그 손해를 왜 내가 내나?”에 대한 답은 이렇습니다.
집을 등기하려면 국민주택채권을 의무로 사야 합니다
그런데 그 채권은 금리가 낮고 만기가 깁니다
액면가보다 싸게 팔리고, 그 차액이 ‘할인비용’입니다
할인율은 매일 바뀝니다
계산 예시 ① 소유권 이전등기분 — 매수인 부담
| 단계 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 시가표준액 | 5억원 | 매매가가 아니라 공시가격 기준 |
| 매입률 | 2.6% | 특별시·광역시, 5억 구간 (주택도시기금법 시행령 별표) |
| 채권 매입액 | 1,300만원 | 5억 × 2.6% (만원 단위 절상) |
| 할인율(고객부담률) | 약 15% | 매일 변동 — 당일 고시값 적용 |
| 실제 부담 | 약 195만원 | 1,300만 × 15% |
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계산 예시 ② 근저당 설정등기분 — 차주 부담
| 단계 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 대출금 | 3억원 | 주택담보대출 실행액 |
| 채권최고액(설정금액) | 3억 6,000만원 | 대출금의 120% — 상품·은행별 110~130% |
| 매입률 | 1% | 저당권 설정등기분 (2천만원 미만이면 면제) |
| 채권 매입액 | 360만원 | 3억 6,000만 × 1% |
| 할인율(고객부담률) | 약 15% | 이전분과 같은 당일 고시값 |
| 실제 부담 | 약 54만원 | 360만 × 15% |
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※ 위 예시가 겹치는 경우(매매 + 대출 동시) ①+② 약 249만원이 같은 날 나갑니다. 채권최고액을 110%로 낮추면 설정분 매입액이 330만원으로 줄어 부담도 함께 줄어듭니다.
잔금일에 매매와 대출이 동시 진행되면 이 둘이 같은 날 나가기 때문에 “채권비용을 왜 두 번 내느냐”는 오해가 자주 생깁니다. 명세서에서 이전등기분과 설정등기분을 나눠 확인하세요.
내 조건의 금액은 등기비용 계산기에서 시가표준액·지역을 넣어 확인할 수 있습니다(이전등기분 기준). 계산기는 당일 할인율을 반영합니다.
실행 후에 챙길 것
대출은 실행되는 순간 끝나는 게 아니라 20~30년짜리 계약이 시작되는 것입니다. 방치하면 손해 보는 항목들입니다.
단계별 체크리스트
자주 묻는 질문
은행에 아는 분이 있으면 금리가 싸지나요?
거의 아닙니다. 한도는 규제(LTV·DSR)로, 기본 금리는 조달금리와 신용등급으로 정해집니다. 지점장 전결로 조정할 수 있는 폭은 제한적입니다. 같은 노력이면 여러 은행의 가심사를 받아 비교하는 쪽이 훨씬 효과가 큽니다. 정책상품 자격이 되는지 확인하는 것이 금리에는 가장 큰 변수입니다.
등기부에 대출금보다 큰 금액이 적혀 있어요. 잘못된 건가요?
정상입니다. 근저당권은 원금뿐 아니라 앞으로 생길 이자·연체이자·경매 실행비용까지 담보하기 때문에 통상 원금의 110~120%(2금융권은 130% 안팎)로 채권최고액을 설정합니다. 갚아야 할 돈은 언제나 현재 잔액입니다. 5장 도식 →
근저당 설정비를 왜 내가 내나요?
설정비는 항목별로 부담 주체가 갈립니다. 2011년 이후 신규 대출에서 등록면허세·지방교육세·설정 법무사 보수·감정평가 수수료는 은행 부담입니다. 반면 국민주택채권 매입 할인비용은 차주 부담이고(설정금액의 1% 매입, 2천만원 미만 면제), 대출약정 인지세는 절반씩, 대출을 다 갚은 뒤 근저당 말소비용도 차주 몫입니다. 여기에 매매까지 겸하면 소유권 이전등기 비용(취득세·이전분 채권할인·이전등기 보수)이 매수인에게 별도로 붙습니다. 청구서를 받으면 항목별로 무엇에 대한 비용인지 확인하세요 — “설정비는 은행 부담”이라는 말만으로 채권할인비용을 거절할 수는 없습니다.
대출금이 왜 제 통장에 안 들어오나요?
주담대는 자금 용도가 특정돼 있어, 기표된 대출금이 매도인 계좌(또는 매도인의 기존 대출 상환 계좌)로 직접 송금되는 것이 일반적입니다. 매수인은 자기자본 차액만 따로 송금합니다. 통장에 안 들어왔다고 잘못된 것이 아닙니다.
법무사 비용이 견적마다 다른데 뭘 봐야 하나요?
총액이 아니라 세금·공과금과 보수를 분리해서 보세요. 취득세·채권할인·등기수수료는 어느 법무사를 쓰든 같습니다. 차이가 나는 것은 보수 + 부가세 + 교통비뿐입니다. 등기비용 계산기로 세금 부분을 먼저 계산해 두면 어느 견적이 과한지 바로 보입니다.
가심사에서 나온 한도가 정식 심사에서 줄었어요.
흔한 일입니다. 가심사는 자기 신고 정보 기준이고, 정식 심사에서는 감정가·신용정보원 부채 조회·소득 증빙이 반영됩니다. 특히 빌라·단독은 감정가가 매매가보다 낮게 나와 한도가 줄어드는 경우가 많습니다. 그래서 계약 전에 여유를 두고 계산해야 합니다.
대출상담사에게 수수료를 달라고 하는데 정상인가요?
아닙니다. 대출모집인은 은행에서 수수료를 받는 구조이며, 차주에게 별도 수수료를 요구하는 것은 금지됩니다. 요구받으면 거절하고 해당 금융회사·금융감독원에 신고할 수 있습니다. 등록된 모집인인지도 조회로 확인할 수 있습니다.
고정금리와 변동금리 중 뭐가 나은가요?
정답은 없고 내가 감당할 수 있는 변동 폭의 문제입니다. 금리가 오르면 월 상환액이 얼마까지 뛰는지 먼저 계산해 보고, 그 금액을 감당하기 어렵다면 고정(또는 혼합형)이 안전합니다. 스트레스 DSR도 변동금리에 더 큰 가산을 적용해 한도가 더 줄어듭니다. 상환 방식 비교 →
출처
- 민법 제357조 (근저당) — 채권최고액 한도 담보
- 주택도시기금법 및 시행령 별표 — 국민주택채권 매입 대상·매입률 (소유권 이전등기분 / 저당권 설정등기분)
- 은행여신거래 표준약관 및 근저당권설정계약서 비용부담 조항 — 설정비 항목별 부담 주체(채권매입비는 차주 부담)
- 지방세법 제28조 — 저당권 설정 등록면허세(채권금액의 0.2%)
- 인지세법 제3조 — 금액 구간별 정액 인지세
- 은행법 제30조의2 — 금리인하요구권
- 주택임대차보호법 제8조 및 시행령 — 소액임차인 최우선변제(방공제 근거)
- 금융소비자보호법 감독규정 — 중도상환수수료 실비 기반 산정(2025.1.13 신규 계약 적용)
- 대한법무사협회 보수표 (2024.9.12 시행)